Aktuális hírlevelünk: Társasházi építményi jog, zártkerti ingatlanok jogi helyzete

I. A társasházi építményi jog:

Az Országgyűlés a napokban megszavazta a társasházi építményi jog intézményének bevezetését, amely a lakásvásárlók és a finanszírozók védelme érdekében biztosítja az építés alatt álló társasházban egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, megterhelhető dologi jog alapításának lehetőségét.

Az elfogadott javaslat pontosítja a Polgári Törvénykönyv építményi jogra vonatkozó rendelkezéseinek alkalmazhatóságát (bizonyos előírásokat kifejezetten kizárva a társasházi építményi jog esetében), továbbá módosítja az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt, úgy, hogy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog – a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joghoz hasonlóan – a később benyújtott ingatlan-nyilvántartási kérelmekre legfeljebb hat hónapig felfüggesztő hatást gyakorol.

Ezen jogintézmény segítségével a még építés alatt álló ingatlanokon a tulajdonjoghoz hasonló jogosultságokat szerezhet a jogosult. A társasházi építményi jog olyan arányban illeti meg a jogosultat, amely megegyezik azzal a tulajdoni hányaddal, amely a társasház előzetes alapítása során benyújtott alapító okirat szerint az épület felépítését követően a jogosultat tulajdonjogként megilletné.

A társasházi építményi jog alapítása több fontos joghatással bír:

• A jogosult az adásvételi szerződésben foglalt feltételek teljesítése esetén jogosultságot szerez arra, hogy a felépítendő társasházban, az alapító okiratban meghatározott lakás vonatkozásában tulajdonjogot szerezzen (a társasházi építményi jog a társasház tényleges megalakulásakor automatikusan tulajdonjoggá alakul át ugyanazon a ranghelyen);
• Az épület felépítése előtt a társasházi építményi jog jogosultja a jelzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja az ingatlan tekintetében;
• Ha az ingatlanra végrehajtás irányul, vagy a társasházi építményi jog kötelezettjével szemben felszámolás indul, a jogosult a kifizetett vételár vagy vételárrészlet erejéig követelést érvényesíthet az ingatlanból a jelzálogjogosulthoz hasonló módon

A hitelezők részére is újdonságot kínál az új jogintézmény: a bankok zálogjoga, illetve elidegenítési és terhelési tilalma magára a társasházi építményi jogra jegyezhető be, ez fogja alapját képezni a kölcsön folyósításának. A társasházi építményi jogon fennálló zálogjog jogosultja az alzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja a társasházi építményi jog jogosultjának a jelzálogjogosultat megillető jogok gyakorolásához való joga megnyílása esetén, feltéve, hogy a társasházi építményi jogon fennálló zálogjog jogosultjának követelése van társasházi építményi jog jogosultjával szemben.

A társasházi építményi jog alapításának fontos előfeltétele, hogy az érintett társasház előzetes alapításának ténye már szerepeljen a tulajdoni lapon, a társasházi építményi jog pedig csak a felépítendő lakásra kötött adásvételi szerződéshez (vagy ahhoz szorosan kapcsolódó külön szerződéshez) kapcsolódva, a vevő javára hozható létre, ellenérték fejében, azzal, hogy a jog megszerzésének ellenértékeként fizetett összeg a létesítendő ingatlan vételárába beleszámít.

Lehetőség nyílik a társasházi építményi jog átruházására is, ehhez a korábbi jogosult, a kötelezett és az új jogosult háromoldalú megállapodása szükséges.

A társasházi építményi jog jogosultjának halála esetén, ha a társasházi építményi jognak nincs más jogosultja, – a szerződés eltérő rendelkezése hiányában – a társasházi építményi jog a társasházi építményi jog kötelezettjére száll át. A kötelezett köteles az örökösnek a társasházi építményi jog jogosultja által a halálát megelőzően megfizetett vételárnak vagy vételárrészletnek megfelelő összeget kiadni, és a társasházi építményi jog jogosultja általi megfizetés időpontjától kezdődően kamatot fizetni.

Az üzleti élet szempontjából a társasházi építményi jog célja, hogy a folyamatban lévő társasházi beruházásokhoz kapcsolódó kockázatokat mérsékelje, és biztonságosabbá váljon az újépítésű projekteknél ismert, előértékesítési fázis során történő, úgynevezett „tervezőasztalról” történő lakásvásárlás. A vevő nem pusztán kötelmi igénnyel rendelkezik, hanem már az építkezés ideje alatt dologi jogi pozíciót kap az adott lakáson, amelyhez a befizetett vételárrészei kapcsolódnak, és amely a végén tulajdonjoggá alakul; ez vevői oldalról kevésbé kockázatossá, ezáltal egyben vonzóbbá is teheti az ilyen projektekbe történő, korai beszállást. A beruházók számára az előértékesítés és a projektfinanszírozás tervezhetőbbé válhat, mert a vevők erősebb jogi védelem mellett kötnek szerződést, a bankok oldalán pedig az jelent új lehetőséget, hogy a társasházi építményi jog már az építés fázisában jelzáloggal megterhelhető, így a fedezet jóval korábban, strukturáltabban jelenik meg. (az utolsó bekezdésben foglalt szakmai összegzés forrása: https://www.jogiforum.hu)

II. A zártkerti ingatlanok jogi helyzete:

A zártkerti ingatlanok jogi besorolása hosszú ideje vitatott és problémás terület. A tulajdonosok 2017. december 31-ig élhettek azzal a lehetőséggel, hogy egyszerűsített eljárásban kérelmezzék a zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának „művelés alól kivett” területként való átvezetését. Noha a legtöbb ilyen ingatlan már nem szolgál mezőgazdasági célokat, a hatályos jogszabályok továbbra is szigorú forgalmi és használati korlátozásokat tartalmaznak. Ez jelentősen megnehezíti sok zártkert beépítését és értékesítését, különösen azokban a térségekben, ahol ezek az ingatlanok valójában üdülési, lakó- vagy vegyes funkciót töltenek be.

A földforgalmi törvény 2025. júniusában elfogadott módosítása, valamint az ingatlan-nyilvántartási törvénnyel kapcsolatos jogszabály módosítások ismételten lehetőséget biztosíthatnak a zártkerti ingatlanok művelésből való kivonására, amennyiben az érintett települési önkormányzat azt a helyi rendeletében lehetővé teszi.

A földforgalmi törvény módosítása szerint nem minősül más célú hasznosításnak a zártkerti ingatlannak az ingatlan-nyilvántartási törvény szerinti eljárásban történő művelésből való kivonása. E rendelkezésnek köszönhetően a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása a jövőben semmilyen jogszabály megszegését nem jelentheti, így nem járhat például termőföldvédelmi bírsággal sem.

Az ingatlan-nyilvántartási törvény módosítása pedig lehetővé teszi, hogy a tulajdonos kérje az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlana művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzését. A törvényhez fűzött indoklás szerint ez a módosítás a földvédelmi eljárás alóli mentesítés érdekében született.

A módosítások alapján a „művelés alól kivett” minősítés nemcsak az egész ingatlanra, hanem annak meghatározott részére is kérhető, utóbbi esetben azonban az ingatlant meg kell osztani.

A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivételéhez szükséges önkormányzati rendeletalkotás akadálya is elhárult azzal, hogy 2025. október 31. napi hatállyal a Kormány elfogadta az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendeletének szükséges módosítását annak 14/A. alfejezete bevezetésével (Zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása), amely alapján az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat az átminősítést helyi rendeletben lehetővé teheti. Ezt követően az egyes települések (Budapesten a kerületek) önkormányzatain a sor, hogy biztosítsák az átminősítés lehetőségét.

Hírleveleink csak általános jellegű tájékoztatók és nem minősülnek jogi, pénzügyi vagy egyéb jellegű tanácsadásnak. A Bolevácz és Vörös Ügyvédi Iroda a jelen körlevélből levont következtetésekért vagy az annak alapján hozott döntésekért felelősségét kizárja. Jogi tanácsadást vagy egyéb ügyvédi tevékenységet a Bolevácz és Vörös Ügyvédi Iroda kizárólag egyéni megbízás alapján nyújt, amely vonatkozásában szívesen állunk rendelkezésére bármely elérhetőségünkön. A körlevelek a Bolevácz és Vörös Ügyvédi Iroda szellemi alkotását képezik, minden szerzői jog fenntartva!