Ingatlan adásvétel: ingatlanközvetítéstől a szerződéskötésig, és azután…

Ingatlanvásárlás mint befektetés – megéri?

Az ingatlanok vétele hosszú évek óta az egyik legnépszerűbb befektetési forma Magyarországon. Az ingatlanpiac stabilitása, a hosszú távú értéknövekedés és a bérbeadásból származó passzív jövedelem lehetősége miatt sokan választják ezt a megoldást pénzük megőrzésére és gyarapítására.

Miért tartják az ingatlanpiacot biztonságos befektetésnek?

• Inflációállóság: Az ingatlan forgalmi értéke növekedésének mértéke általában követi vagy meghaladja az infláció mértékét, így az ingatlan ellenében kapható pénz vásárlóereje hosszú távon nem csökken jelentősen.
• Stabil értéknövekedés: Az elmúlt években Magyarországon az ingatlanárak jelentős emelkedést mutattak, és bár a piaci ciklusok változhatnak, hosszú távon az ingatlanok áremelkedése jellemző.

 

Bár a 2024-es év vonatkozásában még csak részlegesen érhetőek el statisztikai adatok (https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2024-i-negyedev/index.html) , az jól látható, hogy a 2023-as mérsékeltebb ütemű árnövekedés után 2024 első negyedévében az előző negyedévhez képest 5,3%-ra gyorsult a használt lakások drágulása, az új lakások 4,6%-kal kerültek többe, mint egy negyedévvel korábban. 2024 első negyedévében a társasházi lakások piaca több mint másfélszeresére bővült (panel és nem panel együtt), miközben a családi házaké 21%-kal haladta meg az egy évvel korábbit. Az országos átlagár a 2023. évi 62 millióról 65,8 millió forintra emelkedett ugyanezen időszakban. A négyzetméterár 2023 átlagában még 1 millió forint alatt maradt, 2024 január–márciusában pedig már megközelítette az 1,2 millió forintot.

• Bérbeadás lehetősége: Ha a vásárlás befektetési célú, a bérbeadásból származó jövedelem rendszeres bevételt biztosíthat, amely kiegészítheti a tulajdonos egyéb jövedelmeit, illetve fedezheti az ingatlan vásárlásához igénybevett hitel törlesztőrészleteit.

A Központi Statisztikai Hivatal ingatlan.com-mal közösen készített kísérleti statisztikai adatai szerint 2025 januárjában folytatódott a kínálati lakbérek emelkedése, országosan 1,7 %-kal, Budapesten 1,8%-kal nőttek a kiadó lakások bérleti díjai a korábbi hónaphoz viszonyítva. Az előző év azonos időszakinál országosan 9,4 %-kal, Budapesten 9,5%-kal, a 2015. évi bázisidőszakinál pedig 116 %-kal, illetve 106%-kal voltak magasabbak a januári lakbérek. A főváros budai hegyvidéki kerületeiben 1,2 %-kal, a budai egyéb kerületekben 3,2%-kal emelkedtek a kínálati lakbérek az előző hónaphoz képest. A pesti oldal belső kerületeiben 2,1 %-kal, az átmeneti kerületekben 1,5%-kal meghaladták a kiadó lakások bérleti díjai az egy hónappal korábbi adatokat, a külső kerületekben viszont nem történt növekedés (–0,2%). Egy év alatt a budapesti kerületcsoportokban 8,1–10,2% közötti volt a lakbéremelkedés, a legnagyobb mértékű drágulás a pesti belső és átmeneti kerületeket jellemezte (egyaránt 10%). A statisztika részletes adatai a https://www.ksh.hu/s/kiserleti-statisztika/kiadvanyok/kshingatlancom-lakberindex-2025-januar/ linken elérhetőek.

 

Mikor nem ideális befektetés az ingatlan adásvétel?

Bár az ingatlanpiac sok szempontból vonzó, nem minden esetben a legjobb befektetési döntés. Figyelembe kell venni a következő tényezőket:

• Magas tranzakciós költségek: A szerzés költségei (visszterhes vagyonátruházási illeték, ügyvédi díj, felújítási költségek, hiteldíj) jelentősek lehetnek.
• Likviditás hiánya: Egy ingatlan eladás időigényes folyamat, így a gyors pénzhez jutás szempontjából nem mindig ideális.
• Piaci ingadozások: Bizonyos időszakokban az ingatlanpiac stagnálhat vagy akár csökkenhet is, amely befolyásolhatja a befektetés megtérülését.

Ingatlanközvetítő igénybevétele – kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízás?

Az ingatlanközvetítő szolgáltatásai megkönnyíthetik az ingatlanvásárlás és -eladás folyamatát, de fontos tisztában lenni a szerződéses feltételekkel. Az ingatlanközvetítők általában kétféle megbízási szerződést ajánlanak: kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízást. Mindkét lehetőségnek vannak előnyei és hátrányai, amelyeket az eladónak és a vevőnek is figyelembe kell vennie.

Mi a különbség a két megbízási forma között?

1. Nem kizárólagos megbízás:
   • Az eladó több ingatlanközvetítőt is megbízhat az eladással, vagy saját maga is hirdetheti az ingatlant.
   • A jutalék csak annak a közvetítőnek jár, aki sikeresen eladja az ingatlant.
   • Ez a forma nagyobb versenyt generálhat az ingatlanközvetítők között, így gyorsabb értékesítést eredményezhet, de kontraproduktívvá is válhat, és jellemzően a jutalék összege is magasabb.
2. Kizárólagos megbízás:
   • Az eladó egyetlen ingatlanközvetítőt bíz meg az ingatlan értékesítésével, így más ügynökségek nem foglalkozhatnak az eladással.
   • Fontos, hogy kizárólagos megbízás esetén sem zárható ki az eladó joga arra, hogy maga találjon vevőt, tehát ilyen esetben is jogosult hirdetni az ingatlant.
   • Az ingatlanpiacon egyre több ügynökség alkalmaz kizárólagos szerződéseket, azonban fontos tisztázni a részleteket, mert egy rosszul megfogalmazott szerződés hátrányos lehet az eladó számára.

 

Kizárólagos szerződés buktatói

Az elmúlt években egy Kúriai döntés is felhívta a figyelmet arra, hogy az ingatlanközvetítők sokszor jogtalan jutalékot követelhetnek az eladóktól. A döntés értelmében, ha egy kizárólagos megbízás során az eladó maga értékesíti az ingatlant, a közvetítő nem követelhet jutalékot.

Fontos! Egyes kisebb ingatlanirodák még mindig próbálkoznak azzal, hogy a kizárólagos szerződés alapján jutalékot követeljenek az eladótól, még akkor is, ha az ingatlant nem ők értékesítették. Éppen ezért minden esetben érdemes az ingatlanközvetítői szerződést ügyvéddel átnézetni a szerződés aláírása előtt.

 

Mire figyeljünk, ha ingatlanközvetítővel szerződünk?

• Jól határozzuk meg a megbízási időtartamot! Ne írjunk alá indokolatlanul hosszú szerződést, illetve kössünk ki felmondási jogot.
• Tisztázzuk, mi történik saját értékesítés esetén! Ha kizárólagos szerződést kötünk, nézzük meg, van-e benne olyan – érvénytelen - kikötés, amely szerint az ingatlanközvetítő akkor is jutalékot kérhet, ha mi magunk adjuk el az ingatlant.
• Legyen világos a jutalék mértéke! A szokásos közvetítői jutalék 2-5% között mozog az eladási ártól függően.
• Legyen meghatározva, pontosan milyen szolgáltatásokat kapunk a közvetítőtől! Hirdetési felületek, fotózás, vevőszerzés, szerződéskötési segítség stb.
• A vételi szándéknyilatkozat szövegét lehetőség szerint ellenőriztessük ügyvéddel!

 

Műszaki állapotfelmérés: Rejtett hibák és váratlan költségek csökkentése

Az ingatlan vásárlása során az egyik legnagyobb kockázatot a rejtett műszaki hibák jelenthetik. Egy ingatlan látszólag jó állapotban lehet, de a szerkezetében vagy a gépészeti rendszereiben rejlő problémák komoly anyagi terhet róhatnak a tulajdonosra. Ezért kiemelten fontos a vásárlás előtt egy alapos műszaki állapotfelmérés elvégzése szakember segítségével.

Miért kulcsfontosságú a műszaki állapotfelmérés használt ingatlanok esetén?

1. Rejtett szerkezeti hibák feltárása
   • Statikai problémák (repedések, süllyedések, falak nedvesedése);
   • Vízszigetelési gondok (például pince beázása);
   • Rossz tetőszerkezet, amely cserére szorulhat.
2. Gépészeti rendszerek ellenőrzése
   • Elektromos hálózat elavultsága, amely tüzet vagy meghibásodásokat okozhat;
   • Víz- és fűtési rendszer állapota (csőtörések, radiátorok működése, kazán állapota)
3. Felújítási költségek előzetes becslése
   • ha tudjuk, hogy egy ingatlan jelentős felújítást igényel, ennek költségeit beépíthetjük az alku kialakításába;
   • a kellemetlen meglepetések elkerülhetőek, ha nem a beköltözés után derül ki, hogy az ingatlanon nagyobb beruházást kell elvégezni.

 

 TIPP: Ha használt ingatlant vásárol, érdemes statikus vagy építész szakembert megbízni, aki a vásárlás előtt átvizsgálja az ingatlant, és szakvéleményt ad a várható problémákról.

Új építésű ingatlanok: Miért érdemes műszaki szakembert bevonni?

Sokan úgy gondolják, hogy egy új építésű ingatlan esetében nincs szükség állapotfelmérésre, azonban ez nem mindig igaz. Az építkezések során előfordulhatnak kivitelezési hibák, amelyek csak később derülnek ki.

1. Belső kialakítás módosítása
   • sok új építésű lakásnál van lehetőség belső falak áthelyezésére, egyedi elektromos kiállások kialakítására – ezt érdemes még az átvétel előtt ellenőrizni és döntést hozni.
2. Rejtett kivitelezési hibák
   • padló alatti csővezetékek nem megfelelő szigetelése;
   • nem megfelelő nyílászárók beépítése (rosszul záródó ablakok, ajtók);
   • hibás vagy nem szakszerűen beépített burkolatok.
3. Garanciális problémák elkerülése
   • ha az átadáskor felmérjük a hibákat és azokat a kivitelező még jótállás keretei között kijavítja, azzal hosszú távon jelentős költségeket takaríthatunk meg.
   • egy építész vagy műszaki ellenőr segíthet az átvételi jegyzőkönyv precíz elkészítésében, így minden hiba dokumentálásra kerülhet.

 

Hiteligénylés: az ingatlan adásvétel banki finanszírozása

 

Az ingatlanvételek egyik legnagyobb kihívása a megfelelő finanszírozás megtalálása. A legtöbb vevő számára a vásárlás nem lehetséges saját tőkéből, ezért banki hitelt kell igénybe venni. A hitelfelvétel azonban számos költséggel és feltétellel jár, amelyeket érdemes előre ismerni és megtervezni.

Banki hitel vagy saját tőke?

Az első és legfontosabb döntés, hogy mekkora önerővel rendelkezik a vásárló. Magyarországon a bankok általában az ingatlan árát 80%-ban hitelezik, tehát legalább 20% önerő szükséges a vásárláshoz. Bizonyos esetekben (pl. állami támogatásokkal kombinált hitelek esetén) ez az arány alacsonyabb lehet.

Előnyök és hátrányok:

Finanszírozási forma	Előnyök	Hátrányok
Saját tőke	Nincs hitelkamat, nincs törlesztési kötelezettség	Nagyobb összegű megtakarítás szükséges
Banki hitel	Azonnali likviditás, nagyobb ingatlan megvásárlása lehetséges	Kamatfizetés, hosszú távú elköteleződés
Állami támogatás + hitel	Kedvező kamatozás, CSOK és más támogatások kombinálhatók	Számos feltételnek kell megfelel

Hitelközvetítő igénybevétele: előnyök és hátrányok

Sokan tanácstalanul lépnek be a banki hitelek világába, hiszen rengeteg termék és konstrukció létezik. Egy hitelközvetítő segíthet a legjobb ajánlat megtalálásában, de ennek is vannak előnyei és hátrányai.

✔ Előnyök:

• Segít kiválasztani a legkedvezőbb kamatozású hitelt.
• Ismeri az egyes bankok bírálati gyakorlatait, így növelheti a sikeres hitelfelvétel esélyét.
• Általában díjmentesen dolgozik, mert a bankok fizetik a jutalékát.

 

✖ Hátrányok:

• Nem minden hitelközvetítő független, így előfordulhat, hogy egy bizonyos bank termékét favorizálja (ami nem feltétlenül a legolcsóbb vagy összességében legkedvezőbb).
• A végső döntést mindig a hiteligénylőnek kell meghoznia, ezért érdemes több forrásból is informálódni.

A hitelhez kapcsolódó költségek

A hitelfelvétel során számos olyan költséggel kell számolni, amely növelheti a tranzakció teljes költségét.

1. Értékbecslési díj: A bank egy hivatalos értékbecslővel ellenőrizteti az ingatlan forgalmi értékét. Ennek díja általában 30 000 - 60 000 Ft között mozog.
2. Szerződéskötési díj: A bank egyes esetekben felszámítja a hitel jóváhagyásáért járó adminisztrációs díjat (ez bankonként változó).
3. Közjegyzői díj: A hitelszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, ennek díja akár 100 000 Ft – 200 000 Ft is lehet.
4. Folyósítási jutalék: Bizonyos bankok a hitel folyósításakor a rendelkezésre bocsátott összeg egy kis százalékát levonják, például 0,5 – 1% közötti mértékben.

Ezek a költségek jelentős összeget tehetnek ki, ezért érdemes előre kalkulálni velük a vásárlás tervezésekor.

 

Mit érdemes az ingatlan adásvételi szerződésben rögzíteni arra az esetre, ha nem kap hitelt a vevő?

Előfordulhat, hogy az ingatlanvásárló előzetesen kap egy pozitív hitelbírálatot, de a végső folyamat során a bank mégis elutasítja a hitelkérelmet. Ezért nagyon fontos, hogy az adásvételi szerződésben tisztázzák, mi történik ebben az esetben.

Fontos pontok:

• Foglaló sorsa: Ha a vevő nem kap hitelt, akkor visszajár-e a foglaló, vagy elveszíti azt?
• Hiteligénylés határideje: Mennyi idő áll rendelkezésre a hitel megszerzésére?
• Eladó együttműködési kötelezettsége a bank által esetlegesen megkívánt szerződésmódosítások megkötésében.
• Szerződés felbontása hitelhiány esetén: A szerződésben szerepelhet egy kikötés, amely szerint a hitel elutasítása esetén az adásvétel automatikusan a megkötésére visszamenőleges hatállyal megszűnik jogkövetkezmények nélkül.

 Tipp: Az adásvételi szerződés minden esetben részletes ügyvédi tanácsadás alapján, azt megfontolva készüljön, hogy elkerüljük az esetleges jogi buktatókat!

 

Állami támogatások az ingatlanszerzéshez

Az ingatlanok megvétele jelentős anyagi terhet róhat a vevőkre, azonban az állam különböző támogatási formákkal segíti a lakásvásárlókat, különösen a családokat és a vidéken ingatlant keresőket. Ezek a támogatások jelentősen csökkenthetik a vásárlás költségeit, és kedvező hitellehetőségeket is kínálnak. Nézzük, milyen lehetőségek állnak rendelkezésre!

 

CSOK – Családi Otthonteremtési Kedvezmény

A CSOK egy olyan vissza nem térítendő állami támogatás volt, amely gyermekes vagy gyermeket vállaló családok számára volt elérhető. Új és használt lakások vásárlására, építésére és bővítésére is igényelhető volt. 2024. januártól a „hagyományos” CSOK igényelhetősége megszűnt, helyébe a CSOK Plusz hitelprogram lépett. 2024. január 1-től már csak a falusi CSOK elérhető.

 

Falusi CSOK – vidéki otthonteremtési támogatás

A Falusi CSOK azok számára érhető el, akik preferált kistelepüléseken szeretnének ingatlant vásárolni, építeni vagy felújítani. Az általános CSOK-nál magasabb összeget biztosít, és meglévő ingatlan korszerűsítésére is fordítható.

 Főbb feltételek:

• Olyan településen vehető igénybe, amely 5000 fő alatti lakosságú és szerepel az állam által kijelölt listán. A települések listája a Vidéki Otthonfelújítási Programról szóló 389/2024. (XII. 11.) Korm. rendelet 1. számú mellékletében (https://njt.hu/jogszabaly/2024-389-20-22) található meg.
• A támogatás 50%-át az ingatlan megvásárlására, 50%-át pedig korszerűsítésre, felújításra kell fordítani.
• A támogatás összege a támogatás céljától, a lakás vagy lakóház hasznos alapterületétől és a meglévő, illetve vállalt gyermekek számától függ.

 

CSOK Plusz – Az új otthonteremtési támogatás 2024-től

A CSOK Plusz a 2024. január 1-jétől bevezetett új állami támogatás, amely a korábbi CSOK rendszer egy továbbfejlesztett változata. Ez a konstrukció a családok otthonteremtését támogatja kedvezményes hitellel, akár 50 millió forintig.

 

A CSOK Pluszt házaspárok igényelhetik, akik gyermeket vállalnak vagy már van gyermekük. Fontos feltétel, hogy az igénylők közül legalább az egyik félnek 41 év alatt kell lennie a hitelkérelem benyújtásakor.

 Főbb jogosultsági feltételek:

• Házasság szükséges az igényléshez.
• Legalább 180 napos folyamatos TB-jogviszony igazolása.
• Legalább egy gyermeket vállalni kell (vagy már meglévő gyermek is lehet).
• Használt és új lakásra is igényelhető.
• A vásárolt lakásnak vagy háznak meg kell felelnie a minimális alapterületi követelményeknek.

 

A CSOK Plusz egyik legnagyobb előnye, hogy gyermekvállalás esetén a fennálló tartozás egy része elengedésre kerül:

• Második gyermek születésekor: 10 millió Ft a tartozáscsökkentés
• Harmadik gyermek születésekor: további 10 millió Ft a tartozáscsökkentés

Ez azt jelenti, hogy egy háromgyermekes család akár 20 millió forintot is megspórolhat, ha megfelelő időben születnek meg a gyermekeik.

 

ÁFA-visszatérítés új építésű lakások esetén

Új építésű lakás vásárlása vagy építése esetén lehetőség van az 5%-os ÁFA visszaigénylésére. Ez jelentős megtakarítást eredményezhet.

 Főbb feltételek:

• Új építésű lakások vásárlásánál vagy saját építés esetén vehető igénybe.
• A visszaigényelhető ÁFA összege akár több millió forint is lehet, attól függően, hogy milyen áron vásárolja vagy építi az ingatlant a vevő.
• A CSOK-ot igénybe vevők számára az ÁFA-visszatérítés 2025-ben is elérhető.

 

Az ügyvéd szerepe az  ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor

Az ingatlan adásvételi szerződés a vásárlás egyik legfontosabb lépése, hiszen rögzíti a vevő és az eladó közötti megállapodást. Egy jól megírt szerződés nemcsak a tranzakció jogszerűségét biztosítja, hanem a felek érdekeit is védi. Éppen ezért Magyarországon az ügyvéd közreműködése kötelező ingatlan adásvétele esetén. Emiatt fontos, hogy a szerződéskötés előtt körültekintően járjunk el az ügyvédi kiválasztása során és időben tisztázzuk az ügyvédi munkadíjat, hogy az ügyletkötés költségeivel teljeskörűen tudjunk kalkuláni.

 

Miért elengedhetetlen az ügyvéd az adásvételnél?

1. Jogi érvényesség biztosítása
   • Az ingatlan adásvételi szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie, hogy az érvényes legyen.
   • Az ügyvéd ellenőrzi az ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan tulajdoni lapját és a jogi helyzetét (pl. kik az ingatlan tulajdonosai, van-e rajta teher, jelzálog, per).
2. A felek jogainak és kötelezettségeinek pontos rögzítése
   • A szerződés egyértelműen meghatározza a vételárat, a fizetési ütemezést és az ingatlan birtokbaadásának feltételeit.
   • A szerződéskötéssel egyidejűleg sor kerülhet haszonélvezeti jog alapítására (jellemzően a vásárlást részben vagy egészben finanszírozó hozzátartozó, szülő javára).
   • Külön rendelkezhet a foglaló vagy az előleg sorsáról, ha valamelyik fél nem teljesíti a szerződésben vállaltakat.
   • Tájékoztatást ad a fizetendő illeték összegéről, az igényvehető illetékkedvezményekről, menetsségekről.
3. Védelmet nyújt váratlan helyzetekre
   • Ha a vevő nem kap hitelt, akkor a szerződésben rögzíthető, hogy milyen jogkövetkezmények lépnek életbe.
   • Meghatározható, hogy milyen állapotban kell az ingatlant átadni, és mi történik, ha a birtokbaadás esetleg késedelmet szenved.
4. Tisztázza a szavatossági és jótállási kérdéseket
   • Az eladó felelősséggel tartozik az ingatlan rejtett hibáiért, amelyek az adásvétel után derülnek ki.
   • Új építésű ingatlanok esetén jótállási kötelezettségek is vannak, amelyeket célszerű a szerződésnek tartalmaznia.

 

Milyen kulcsfontosságú pontokat kell tartalmaznia az adásvételi szerződésnek?

✔ Felek adatai: vevő és eladó személyes adatai, lakcímük, adóazonosítójuk

✔ Ingatlan adatai: pontos cím, helyrajzi szám
✔ Vételár és fizetési feltételek: előleg vagy foglaló, részletfizetés vagy hitel igénybevétele

✔ Birtokbaadás időpontja: mikor vehető birtokba az ingatlan, milyen állapotban

✔ Hitel igénylése esetén kikötések: mi történik, ha a vevő nem kap hitelt?

✔ Szavatosság és rejtett hibákkal kapcsolatos felelősség

✔ Az ingatlanra bejegyzett terhek és jogi korlátozások: a tulajdoni lap ellenőrzése az ügyvéd feladata és felelőssége

✔Az energetikai tanúsítvány beszerzésének ténye és a tanúsítvány sorszáma

✔ Késedelmi és szerződésszegési szankciók: mi történik, ha valamelyik fél nem teljesít?

 

Foglaló vagy előleg? – Nagyon fontos különbség!

Sokan nem tudják, hogy a foglaló és az előleg teljesen eltérő jogi jelentéssel bír:

• Foglaló: Ha az adásvétel olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő felelős, elveszítheti a foglalót, míg amennyiben az eladó felelős a meghiúsulásért, köteles a foglaló kétszeresét visszafizetni.
• Előleg: Az előleg mindig visszajár, ha az adásvétel meghiúsul.

 TIPP: Ha biztosítani szeretné az eladó és a vevő közös elköteleződését, akkor inkább foglalót érdemes alkalmazni az adásvételi szerződésben!

 

Hogyan zajlik az adásvételi szerződés elkészítése?

1. Szerződés előkészítése

• Az ügyvédi iroda előzetesen lekéri az ingatlan tulajdoni lapját és bekéri az ügyfelektől a szükséges dokumentumokat.
• Az eljáró ügyvéd előzetesen megbeszéli a felekkel a szerződés feltételeit.

2. Szerződés aláírása és ellenjegyzése

• Az adásvételi szerződést a vevő és az eladó aláírják, az ügyvéd pedig ellenjegyzi.
• Az aláírás történhet személyesen az ügyvéd előtt, valamint lehetőség van elektronikus azonosításra, úgynevezett távelőttemezésre is.

3. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés

• Az ügyvéd benyújtja a földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, az adásvételi szerződés aláírásától számított néhány napon belül.
• A földhivatal legfeljebb 6 hónapra tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyez be, ha a vételár még nincs teljesen kifizetve.

4. Birtokbaadás és ingatlanátadás

• Az ingatlan birtokba adása a vételár teljes kifizetése után történik, ekkor kapja meg a vevő az ingatlan kulcsait. A birtokbaadásnak nem feltétele a földhivatali bejegyzés.
• Az eladó és a vevő közösen jegyzőkönyvet készítenek az állapotról.

 

Tulajdonszerzés utáni hasznosítás: a bérbeadás buktatói

Az ingatlan megszezése után sok tulajdonos bérbeadással szeretné hasznosítani a lakását vagy házát, hogy passzív jövedelmet szerezzen vagy hogy biztosítsa a hiteltörlesztéshez szükséges havi forrásokat. A bérbeadás azonban nem csupán anyagi előnyökkel jár, hanem bizonyos jogi és pénzügyi kockázatokat is magában hordoz. Ezért kiemelten fontos a megfelelő bérleti szerződés megkötése.

Hogyan lehet megfelelő bérleti szerződést kötni?

A jól kidolgozott bérleti szerződés alapvetően meghatározza a bérlő és a bérbeadó jogait és kötelezettségeit. Egy gondosan megírt szerződés csökkenti az esetleges jogviták esélyét és segít elkerülni a nemfizetéssel vagy ingatlanrongálással kapcsolatos problémákat, így megéri a befektetést, ha a szerződés elkészítésében ügyvéd segítségét kérik.

 Fontos pontok a bérleti szerződésben:
✔ Bérleti időtartam: határozott vagy határozatlan idejű bérlet
✔ „Kaució” azaz óvadék: általában 1-3 havi bérleti díj biztosítékként
✔ Bérleti díj fizetésének módja és határideje
✔ Közüzemi díjak megosztása: bérlő vagy bérbeadó fizeti? saját nevére íratja a mérőket a bérlő vagy maradnak a bérbeadó nevén?
✔ Ingatlan állapotának megőrzése: milyen esetekben használhatja fel a bérbeadó az óvadékot?
✔ Felmondási feltételek: hogyan mondhatják fel a felek a bérleti szerződést?

 TIPP: A szerződéskötéskor mindig készüljön írásos állapotfelmérő jegyzőkönyv és fotódokumentáció, hogy később ne legyen vita az ingatlan állapotáról!

Kiköltözési nyilatkozat – A bérbeadó védelme a nem fizető bérlők ellen

 

Az egyik legnagyobb kockázat a bérbeadásnál az, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, de nem is hajlandó kiköltözni az ingatlanból. Egy ilyen helyzet jogi úton történő megoldása hosszadalmas és költséges lehet.

 Mit jelent a kiköltözési nyilatkozat?

• Ez egy közjegyző előtt tett egyoldalú nyilatkozat, amelyben a bérlő vállalja, hogy lejárt bérleti szerződés vagy nemfizetés esetén önként kiköltözik az ingatlanból.
• A kiürítési nyilatkozattal bírósági eljárás nélkül lehet elérni az ingatlan kiürítését, így elkerülhető a hosszú pereskedés.
• Nélküle a bérbeadó csak bírósági ítélettel vagy végzéssel tudja kilakoltatni a bérlőt, amely akár évekig is elhúzódhat.

 TIPP: Mindig kérjen közjegyzői kiköltözési nyilatkozatot a bérleti szerződés megkötésekor, hogy megfelelően biztosított legyen a bérlő távozása! A kiköltözési nyilatkozat szövegének előkészítésében a szerződés elkészítésébe bevont ügyvéd tud segíteni.

 

Bérbeadás adózási kérdései

 

A lakáskiadás nemcsak jogi, hanem adózási kötelezettségekkel is jár. Magyarországon a bérbeadásból származó jövedelem után adót kell fizetni.

 Milyen adókat kell fizetni?

✔ Személyi jövedelemadó (SZJA):

• A bérleti díjból származó bevétel után 15% SZJA fizetendő.
• Az adóalapot csökkenthetik az ingatlan fenntartásával kapcsolatos bizonyos költségek (pl. felújítás, közvetítői díj).

✔ Helyi adók:

• Bizonyos önkormányzatok helyi adót vethetnek ki a kiadott ingatlanokra, ezt érdemes előre ellenőrizni.

✔ ÁFA-kötelezettség:

• Magánszemélyként történő bérbeadás általában ÁFA-mentes, kivéve, ha az adózó önként ÁFA-körbe jelentkezik (pl. rövid távú kiadás esetén) vagy üzletszerűen folytatja az ingatlanok bérbeadását.

 TIPP: Ha rendszeresen ad bérbe ingatlant, érdemes adótanácsadóval vagy adójogban jártas ügyvéddel konzultálni, hogy optimalizálja az adózást és elkerülje az esetleges bírságokat!

 

Szavatossági és jótállási jogok új ingatlanok esetén

 

Amikor új építésű ingatlant vásárol, fontos tisztában lenni azzal, hogy az eladó vagy a kivitelező felelősséggel tartozik az esetleges hibákért és hiányosságokért. Az új ingatlanok esetében a jogszabályok szavatossági és jótállási kötelezettséget írnak elő, amelyek biztosítják, hogy a vevő megfelelő minőségű ingatlant kapjon.

 

Szavatosság és jótállás – mi a különbség?

 Szavatosság

• Az építtető felelőssége az ingatlan rejtett hibáiért, amelyek az átadás után derülnek ki.
• A szavatossági idő 5 év, amely alatt a vevő hibás teljesítés esetén javítást vagy akár árleszállítást kérhet.
• A szavatosság független attól, hogy a kivitelező adott-e jótállást, ez egy jogszabály által biztosított jog.

 

 Jótállás (garancia)

• A jótállás gyártói vagy kivitelezői vállalás vagy jogszabályi előírás, amely garantálja az ingatlan és annak részeinek hibátlan működését.
• Kötelező jótállási idő:
  • 3 év: lakóépületeknél általánosan kötelező.
  • 5 év vagy több: bizonyos épületszerkezeti elemeknél vagy gépészeti rendszereknél (pl. nyílászárók, kazánok, elektromos rendszerek).
• Ha az építtető vagy kivitelező önkéntesen hosszabb jótállást vállal, ezt a szerződésben kell rögzíteni.

 TIPP: Az átvételkor minden jótállással kapcsolatos dokumentumot kérjen el a kivitelezőtől, különösen a beépített műszaki eszközök (pl. kazán, klíma) jótállási papírjait!

Milyen hibák tartoznak tipikusan a szavatosság és jótállás körébe?

✔ Statikai és szerkezeti problémák:

• Repedező falak, süllyedő alapozás, hibás födémek

✔ Vízszigetelési problémák:

• Pince beázás, rossz tetőszigetelés

✔ Nyílászárók hibái:

• Rosszul záródó ajtók, ablakok, gyenge hőszigetelés

✔ Gépészeti és elektromos rendszerek hibái:

• Fűtési rendszer meghibásodása, rövidzárlatok, csőtörések

✔ Burkolati hibák:

• Felpattogzó parketta, rosszul lerakott csempék

 TIPP: A hibákat minden esetben írásban kell bejelenteni az eladónak vagy kivitelezőnek, és érdemes fényképes dokumentációt készíteni

Mikor érvényesíthető a szavatossági és jótállási jog?

Hibás teljesítés és rejtett hibák esetén

• Ha az ingatlan átadáskor már hibás volt, azonnal jelezni kell.
• Ha a hiba csak később derül ki (pl. 1 év múlva kezd el süllyedni a padló), akkor az 5 éves szavatossági idő alatt a vevő élhet a jogaival.

Hibás kivitelezés esetén

• Ha a kivitelező hibázott (pl. nem megfelelően rögzítette a tetőt), akkor a hiba kijavítását követelheti a tulajdonos.
• Ha a kivitelező nem hajlandó javítani, akkor bírósági úton is kényszeríthető a felelősségvállalás.

Garanciális berendezések meghibásodása esetén

• Ha például a beépített kazán vagy klíma 2 éven belül meghibásodik, a vevő ingyenes javítást vagy cserét követelhet a jótállási időn belül.

Hogyan érvényesíthetők a szavatossági és jótállási jogok?

✔ Írásos hibabejelentés küldése az eladónak vagy kivitelezőnek.
✔ Határidő kitűzése a javításra.
✔ Ha nincs együttműködés, szakértő bevonása és jogi lépések indítása.

 TIPP: Ha a kivitelező vagy eladó nem hajlandó javítani a hibát, érdemes ügyvéd segítségét kérni! 

Összegzés

Az ingatlan adásvétel egy összetett folyamat, amely során számos jogi, pénzügyi és műszaki szempontot kell figyelembe venni. Egy jól átgondolt döntéssel nemcsak a megfelelő ingatlant vásárolhatja meg, hanem hosszú távon is elkerülheti a váratlan költségeket és jogi problémákat.

 A legfontosabb tudnivalók röviden:
✔ Az ingatlan mint befektetés: Biztonságos és inflációálló megoldás lehet, de érdemes figyelembe venni a piaci ingadozásokat és a hosszú távú költségeket.
✔ Ingatlanközvetítő megbízása: A kizárólagos vagy nem kizárólagos szerződés közötti különbségek, valamint az ingatlanközvetítői díjak pontos tisztázása kulcsfontosságú.
✔ Műszaki állapotfelmérés: Különösen használt ingatlanoknál fontos egy szakértő bevonása, hogy elkerülhetők legyenek a rejtett hibák.
✔ Hiteligénylés: A megfelelő banki hitel kiválasztása és a hiteligénylés során felmerülő költségek előre kalkulálása segíthet a pénzügyi stabilitás fenntartásában.
✔ Állami támogatások: Falusi CSOK, CSOK Plusz és az ÁFA-visszatérítés lehetőségei jelentősen csökkenthetik a vásárlás költségeit.
✔ Adásvételi szerződés: Ügyvéd bevonása kötelező, a foglaló és az előleg közötti különbséget fontos tisztázni.
✔ Bérbeadás: Az ügyvéd által megírt bérleti szerződés és a közjegyzői kiköltözési nyilatkozat biztosítja leginkább a tulajdonos jogi védelmét.
✔ Szavatosság és jótállás: Új építésű ingatlanoknál az 5 éves szavatossági idő és a minimum 3 éves jótállás garantálja a minőséget.

 TIPP: Amennyiben ingatlan adásvétellel szeretne továbblépni befektetései terén vagy éppen ingatlan eladását fontolgatja, forduljon ügyvédhez és pénzügyi, illetve műszaki szakértőhöz, hogy biztosan minden lépést helyesen végezzen el! Ügyvédi irodánkkal a lenti kapcsolatfelvételi oldalon tud időpontot egyeztetni.

Ha további információkat keres az ingatlanjoggal kapcsolatban, olvassa el alábbi cikkeinket: https://bvpartners.hu/blog/foglalo-vagy-eloleg és https://bvpartners.hu/blog/ingatlan-adasvetel-szerzodes.