A foglaló szerepe és jelentősége az ingatlan adásvételi szerződésben
Az ingatlan adásvételi szerződések egyik kulcsfontosságú eleme a foglaló, amely a szerződő felek közötti kötelezettségvállalás szimbóluma és biztosítéka is egyben. De vajon mi pontosan a foglaló jelentése, hogyan határozzuk meg az összegét, és milyen helyzetekben érdemes alkalmazni? Cikkünkben részletesen bemutatjuk a foglalóval kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat, beleértve a visszafizetés vagy megtartás feltételeit, valamint a leggyakoribb hibákat, amelyeket érdemes elkerülni. Útmutatót adunk azoknak, akik biztos alapokra szeretnék helyezni ingatlannal kapcsolatos tranzakcióikat.
A foglaló fogalma és jelentősége az ingatlan adásvételben
A foglaló az ingatlan adásvételi szerződés fontos eleme, amely pénzügyi biztosítékot nyújt mind az eladó, mind a vevő számára. A foglaló egy olyan pénzösszeg, amelyet a vevő az ügylet sikere érdekében, a felek kölcsönös kötelezettségeinek teljesítési biztosítékaként bocsát az eladó rendelkezésre. A foglalót fontos megkülönböztetni az egyszerű előlegtől. A foglaló jogkövetkezményei ugyanis eltérőek lehetnek attól függően, hogy a szerződés teljesül vagy meghiúsul.
Egy jól meghatározott foglaló hozzájárul a tranzakció zökkenőmentes lebonyolításához, hiszen mindkét fél számára egyértelművé teszi az üzleti szándék komolyságát. Emellett védelmet nyújt az eladónak az esetleges visszalépésekkel szemben, míg a vevő számára is garanciát jelenthet arra, hogy az ingatlan nem kerül más vásárlóhoz a szerződéskötésig.
Hogyan határozzuk meg a foglaló összegét?
A foglaló összege alapvetően a felek közötti megállapodáson múlik, ez jelentheti az adásvételi szerződést vagy külön megállapodást is. Magyarországon az ingatlan adásvétel során a foglaló mértéke jellemzően a vételár 10%-a, de ez nem tekinthető kötelező szabálynak. A gyakorlatban kisebb és nagyobb foglaló is elfogadott, például, ha az ingatlan értéke magasabb vagy alacsonyabb az átlagosnál.
Fontos tudni, hogy a foglaló összege nem lehet aránytalanul magas. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a túlzott mértékű foglaló esetén adott esetben bíróság dönthet az összeg mérsékléséről. Ezért célszerű olyan foglalót meghatározni, amely kellő biztosítékot nyújt, de nem jelent indokolatlan kockázatot egyik fél számára sem.
A foglaló összegének meghatározásakor érdemes figyelembe venni az ingatlanpiac aktuális helyzetét is. Például egy népszerű lokációban lévő lakás esetén a magasabb foglaló erőteljesebb elköteleződést tükrözhet, míg kevésbé keresett ingatlanok esetében kisebb összeg is elegendő lehet. A felek közötti bizalom és a tranzakció jövőbeli kockázatai szintén befolyásolhatják az összeget.
Mikor érdemes foglalót alkalmazni az ingatlan adásvételnél?
A foglaló alkalmazása minden esetben javasolt, ha a felek komoly szándékkal állnak az ingatlan adásvételi ügylethez, de a teljes vételár kifizetése vagy az ügylet lezárása valamilyen okból nem azonnal történik. Az alábbi helyzetekben különösen ajánlott a foglaló intézményét igénybe venni:
1. Nagy értékű ingatlanok esetében
Amikor jelentős értékű ingatlanról van szó, a foglaló fontos pénzügyi biztosítékként szolgálhat az eladónak arra az esetre, ha a vevő visszalépne az üzlettől. Emellett a vevő számára is erősíti az ingatlanvásárlási folyamat biztonságát, hiszen a foglaló átadása után az eladó nem hátrálhat ki súlyos anyagi következmények nélkül eladási szándékából.
2. Hosszabb ügyintézési időszak során
Ha az adásvételi szerződés aláírása és a tényleges teljesítés között hosszabb idő telik el – például hitelügyintézés miatt – a foglaló garantálja a felek elköteleződését az ügylet iránt.
3. Kurrens, keresett ingatlanok esetén
Amennyiben az érintett ingatlan népszerű a piacon, sok érdeklődő várható rá, úgy a vevő azzal tudja biztosítani pozícióját más vevőjelölttel szemben, ha egy jelentősebb összegű foglalóval leköti az ingatlant.
A foglaló alkalmazása nemcsak a felek elköteleződését erősíti, hanem egyúttal a tranzakció jogi védelmét is biztosítja. Azonban fontos, hogy az összeget és a feltételeket jól meghatározzák, hogy elkerülhetők legyenek a későbbi viták és problémák.
Visszafizetés vagy megtartás: Mit mond a törvény a foglaló sorsáról?
A foglaló egyik különleges jogi tulajdonsága, hogy az adásvételi szerződés sikertelensége esetén különböző módon alakulhat a sorsa, attól függően, hogy melyik fél felelős a szerződés meghiúsulásért.
A Ptk. világos iránymutatásokat ad az ilyen esetek kezelésére:
1. Szerződés teljesítése esetén
Ha a szerződés teljesítése rendben megvalósul, a foglaló a vételárba beszámításra kerül. Ez a legegyszerűbb és leggyakoribb eset, amikor a foglaló az ügylet szerves részeként funkcionál.
2. Vevő hibájából történő meghiúsulás
Amennyiben a vevő lép vissza a szerződéstől vagy a vevő nem tudja teljesíteni a vállalt kötelezettségeit, az eladó jogosult a kapott foglalót megtartani, ekkor a foglaló tehát nem jár vissza. Ez a mechanizmus az eladó számára biztosítja, hogy a tranzakció sikertelensége miatt felmerülő veszteségei részben vagy egészben megtérüljenek.
3. Eladó hibájából történő meghiúsulás
Ha a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg – például nem tudja időben átruházni az ingatlan birtokát vagy tehermentesíteni azt – a vevő a foglaló kétszeresét követelheti vissza. Ez tehát azt jelenti, hogy a már megfizetett foglaló visszajár a vevőnek, valamint az eladó a foglaló összegét ezen felül még egyszer köteles megfizetni. Ez a szabály a vevő érdekeinek védelmét szolgálja, és ösztönzi az eladót a szerződésszerű teljesítésre.
4. Közös megegyezés vagy vis maior esetén
Ha a szerződés közös megegyezéssel szűnik meg, vagy olyan előre nem látható körülmény (pl. vis maior) akadályozza a teljesítést, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős a foglaló egyszeres összeggel visszajár annak, aki azt átadta. Ezért fontos, hogy a felek a szerződésben rögzítsenek minden lehetséges kimenetelt.
A foglaló sorsának rendezése gyakran vita tárgya lehet, ezért ajánlott a részleteket ügyvéd segítségével pontosan meghatározni a szerződésben. Ez elkerülhetővé teszi a félreértéseket és biztosítja a felek érdekeinek védelmét.
Foglaló kikötése lépésről lépésre: Útmutató vásárlóknak és eladóknak
A foglaló szabályainak megfelelő alkalmazása mind az eladó, mind a vevő számára elengedhetetlen ahhoz, hogy az ingatlan adásvétel problémamentesen valósuljon meg. Az alábbi lépések segítenek abban, hogy a foglalóval kapcsolatos kötelezettségeiket mindkét fél jogszerűen és biztonságosan teljesítse:
A foglaló összegének meghatározása
A felek előzetesen egyeztessék, hogy milyen összegű foglaló lenne megfelelő. Az eladó számára fontos szempont, hogy a foglaló elegendő biztosítékot nyújtson, míg a vevő számára az arányosság és a kockázatok minimalizálása az elsődleges.
Írásos megállapodás készítése
A foglalót minden a következmények érvényesíthetősége érdekében írásban kell rögzíteni, ez történhet az adásvételi szerződésben vagy egy külön megállapodásban is, amelyben szerepel a foglaló pontos összege és a foglaló sorsát érintő szabályok a különböző kimenetelek esetére. Az adásvételi szerződésben érdemes kitérni minden lehetséges helyzetre, beleértve a visszafizetés vagy megtartás előre prognosztizálható lehetséges eseteit is.
Foglaló átadása és dokumentálása
A foglaló átadása történhet banki átutalással vagy átvételi elismervény aláírása mellett készpénz fizetése útján is. Az átvételi elismervény, valamint az átutalási bizonylat megtartása célszerű, mert bizonyítékul szolgálhat a későbbi vitás helyzetekben.
A foglaló kezelésének figyelemmel kísérése
A foglalót érdemes elkülönítetten kezelni a többi fizetési kötelezettségtől. Az eladónak és a vevőnek is érdekében áll, hogy a foglaló kezeléséről, feltételeiről részletes rendelkezzenek, így bármilyen vita esetén igazolni tudják a foglalóval való elszámolás megfelelőségét.
Szerződés meghiúsulása esetén szükséges lépések
Amennyiben a szerződés valamilyen okból nem megy teljesedésbe, a feleknek az adásvételi szerződésben rögzített szabályok szerint kell eljárniuk. Érdemes ügyvédet bevonni a helyzet tisztázása érdekében, különösen, ha a foglaló visszafizetéséről, kétszeres összegű visszatérítéséről vagy megtartásáról van szó.
Foglaló vagy előleg?
Adásvételi szerződésekben gyakran keverik össze a foglalót az előleggel, azonban érdemes elkülöníteni egymástól a két fogalmat.
Előleg esetén a szerződő felek a vételárat alapul véve, annak bizonyos százalékát előlegként határoznak meg, melyet a vevő első vételárrészletként fizet ki az eladó részére. A szerződés megszűnése esetén az előleg minden esetben visszajár, függetlenül attól, hogy valamelyik fél felelős-e a szerződésért. Az előleg tehát nem biztosíték jellegű, egyszerűen a vételár részét képezi, annak első részlete.
Foglalónak ezzel szemben a szerződés egyik biztosítékát nevezzük. Ha a felek az adásvételi szerződést teljesítik, a foglaló a vételár összegébe beszámít, ha pedig a jelen adásvételi szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár; a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Összefoglalás
A foglaló az ingatlan adásvételi szerződés egyik fontos eleme, amely biztosítja a felek komoly szándékát, és pénzügyi védelmet nyújt a tranzakció során. A cikkben bemutattuk, hogy mit jelent pontosan a foglaló, hogyan határozzák meg az összegét, és milyen helyzetekben célszerű alkalmazni.
Fontos, hogy a foglaló jogi szabályozását és gyakorlati vonatkozásait mindig alaposan mérlegeljék a felek. A visszafizetés és megtartás szabályait a Ptk. pontosan, de szűkszavúan (gyakorlati példák nélkül) határozza meg, így a szerződés előkészítése során erősen javasolt az írásos megállapodás és a részletek, a konkrét ügy egyedi körülményeit figyelembe vevő gondos rögzítése. A megfelelő lépések betartásával a foglaló nemcsak biztosítékot nyújt, hanem megerősíti a felek közötti bizalmat is.
Végezetül hangsúlyozzuk, hogy a foglalóval kapcsolatos leggyakoribb hibák elkerülhetők, ha a felek ügyvédi tanácsadást vesznek igénybe. Legyen szó az összeg meghatározásáról vagy a visszafizetési feltételek tisztázásáról, ügyvéd segítsége garantálhatja, hogy a tranzakció minden fél számára biztonságosan záruljon.
