Ingatlan adásvételi szerződés lépésről lépésre
Az ingatlan adásvétel komoly elköteleződés mind az eladó, mind a vevő részéről. Az adásvételi szerződés biztosítja az ingatlan tulajdonjogának jogszerű átruházását, és a felek jogainak, kötelezettségeinek egyértelmű meghatározását. Ebben a cikkben bemutatjuk az ingatlan adásvétel lépéseit, az adásvételi szerződés jelentőségét, a folyamatban részt vevő szakértők szerepét, valamint a költségeket és az elkerülendő hibákat. Célunk, hogy átfogó és közérthető tájékoztatást nyújtsunk azok számára, akik az ingatlanvásárlás vagy értékesítés előtt állnak.
Miért fontos az ingatlan adásvételi szerződés?
Mi az ingatlan adásvételi szerződés?
Az adásvételi szerződés a vevő és az eladó között létrejött megállapodás, amely az ingatlan átruházására irányul. Az ilyen típusú szerződés alapvető érvényességi követelménye, hogy írásba foglalják, és ügyvéd vagy közjegyző közreműködése nélkülözhetetlen a sikeres földhivatali ügyintézéshez.
Kik a felek az ingatlan adásvételi szerződésben?
Az adásvételi szerződés két fő szereplője az eladó és a vevő. Az eladó fő kötelezettsége az ingatlan átruházása, míg a vevő elsősorban a vételár kifizetésére vállal kötelezettséget. Ezen túlmenően fontos szerepet játszik az okiratszerkesztő ügyvéd, aki biztosítja a szerződés jogi követelményeknek való megfelelőségét.
Miért elengedhetetlen az írásba foglalt ingatlan adásvételi szerződés?
Az írásba foglalt szerződés nem csupán a felek megállapodását dokumentálja, hanem biztosítja az ingatlan jogszerű átruházását is. Továbbá előfeltétele a tulajdonjog-változás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének a földhivatal által, amely nélkül az ingatlan tulajdona nem száll át az eladóról a vevőre.
A szerződés tartalmi és formai követelményei
Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez elengedhetetlen, hogy megfeleljen a jogszabályok által előírt tartalmi és formai követelményeknek. Ezek a szabályok biztosítják, hogy a szerződés mindkét fél számára biztonságot nyújtson, és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapját képezze.
Milyen elemekből áll egy ingatlan adásvételi szerződés?
A szerződésnek vannak a jogszabályok által előírt kötelező tartalmi elemei, valamint vannak olyan elemek is, melyeket nem kötelező az adásvételi szerződésben szabályozni, de a gyakorlatban jellemzően szerepelnek az ilyen megállapodásokban.
Az ingatlan egyes adatai (pl. a címe, helyrajzi száma), a felek adatai (pl. a természetes személy eladó és vevő neve, címe, adóazonosító jele, cég esetén székhelye, statisztikai számjele), valamint a vételár pontos összege az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei. Ezen kívül a szerződésben érdemes rögzíteni például a foglalót, a vételárrészletek fizetési feltételeit, a terhek és jogok rendezését (pl. haszonélvezeti jog vagy jelzálog törlése).
Milyen formai követelményeket kell teljesíteni?
A szerződést írásban kell megkötni, és ügyvéd által ellenjegyezett okiratba vagy közokiratba kell foglalni. Az ügyvéd gondoskodik arról, hogy a dokumentum minden szükséges elemet tartalmazzon, valamint közreműködik abban, hogy a felek ügyleti akaratának megfelelő irat készüljön.
Hogyan határozzuk meg a vételárat és a terhek rendezését?
A vételár meghatározásakor fontos figyelembe venni az ingatlan piaci értékét, valamint az esetleges terheket, például az ingatlant terhelő jelzálogjogot. Az adásvételi szerződésben érdemes rendelkezni a terhek törlésének módjáról és határidejéről.
Az adásvételi szerződés folyamata lépésről lépésre
Az ingatlan adásvétel egy összetett jogi és adminisztratív folyamat, amely több szakaszból áll, az ajánlattételtől a tulajdonjog bejegyzéséig. Az alábbiakban bemutatjuk a legfontosabb lépéseket.
1. Ajánlattétel és szerződés előkészítése
Az ingatlan adásvételi folyamat azzal kezdődik, hogy a vevő ajánlatot tesz az eladónak, ez történhet szóban vagy írásban is, fontos azonban tudni, hogy kötelező érvénye csak az írásbeli ajánlatnak van. Ezt követően az ügyvéd elkészíti az adásvételi szerződés tervezetét.
2. Az adásvételi szerződés aláírása
A felek az ügyvédnél írják alá az adásvételi szerződést, aki azt a folyamat végén ellenjegyzi. Az aláírást követően jellemzően a vevő a foglaló összegét megfizeti az eladónak, ez szolgál az adásvétel biztosítékául.
3. Fizetési ütemezés
Az adásvételi szerződésben rögzített fizetési ütemezés alapján a vevő a vételárat részletekben vagy egy összegben teljesíti.
4. Tulajdonjog bejegyzése a földhivatalban
Az ügyvéd benyújtja az adásvételi szerződést a földhivatalhoz, ahol az ingatlan tulajdonváltozását hivatalosan is bejegyzik. Ez a lépés a vételár teljes kiegyenlítése után történik meg (hacsak az eladó kivételesen ezt megelőzően hozzá nem járul a vevő tulajdonjogának átjegyzéshez). 2025. január 15. napjától választható az is, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás teljes egészében elektronikus úton történjen.
5. Birtokbaadás
Az utolsó lépés a birtokbaadás, amikor az eladó átadja az ingatlan kulcsait és az ingatlan feletti teljes rendelkezési jogot a vevőnek. Ekkor készül el a birtokbaadási jegyzőkönyv, amely dokumentálja az átadás állapotát és részleteit (ideértve a közüzemi órák állását is).
Miért fontos ügyvéd bevonása a szerződés készítésébe?
Az ügyvéd közreműködése nemcsak a jogszabályi előírások miatt elengedhetetlen, hanem biztonságot is nyújt mind az eladó, mind a vevő számára. Ő garantálja, hogy az adásvételi szerződés megfeleljen a jogszabályi előírásoknak, és minimalizálja a jogi kockázatokat.
Az ügyvéd szerepe a szerződéskötés során
Az ügyvéd feladata, hogy elkészítse az adásvételi szerződés tervezetét, majd végleges verzióját, gondoskodjon annak formai és tartalmi megfelelőségéről, valamint ellenjegyezze azt. Emellett ő képviseli a feleket a földhivatali eljárás során, és szükség esetén tanácsot ad a folyamat bármely szakaszában.
Hogyan biztosítja az ügyvéd a jogszerűséget?
Az ügyvéd az ingatlan tulajdoni lapjának átvizsgálásával ellenőrzi az ingatlan jogi státuszát, hogy valóban az eladó-e a tulajdonos és van-e az ingatlanon teher, jelzálogjog vagy haszonélvezeti jog. Emellett gondoskodik arról, hogy a szerződés tartalmazza a felek akaratának megfelelő garanciákat, például a foglalóra vagy a vételár kifizetésére vonatkozó szabályokat.
Ügyvédi díjak és költségek
Az ügyvédi díjak általában a vételárhoz igazodóan kerülnek meghatározásra, amelyet a szerződéskötéskor vagy annak aláírását követően fizetnek ki. Az ügyvédi szolgáltatások közé tartozik a földhivatali bejegyzéshez szükséges díjak rendezése, valamint a teljes folyamat adminisztrációs költségeinek kezelése.
Milyen előnyöket nyújt az ügyvédi közreműködés?
Az ügyvéd segít elkerülni az esetleges jogvitákat, például a foglaló visszatérítésének vagy elvesztésének vitás kérdéseit, valamint biztosítja, hogy az ingatlanra vonatkozó tulajdonváltozás zökkenőmentesen és gyorsan megtörténjen.
A leggyakoribb hibák az ingatlan adásvételi szerződés során
Az ingatlan adásvétel során számos hiba fordulhat elő, amelyek jogvitákhoz vagy az ügylet meghiúsulásához vezethetnek. Az alábbiakban összegyűjtöttük a leggyakoribb problémákat, valamint azokat a megoldásokat, amelyekkel ezek elkerülhetők.
1. A tulajdoni lap hiányos ellenőrzése
Gyakori hiba, hogy a vevő nem vizsgálja meg alaposan az ingatlan tulajdoni lapját, ami miatt később kiderülhet, hogy az ingatlanon teher, például jelzálogjog vagy haszonélvezeti jog van.
Megoldás: Az ügyvéd a szerződéskötés előtt lekéri és ellenőrzi a tulajdoni lapot, így biztosítja az ingatlan tiszta jogi helyzetét vagy a terhek biztonságos törlését az adásvételi ügylet során.
2. A foglaló és az előleg összekeverése
A foglaló és az előleg jogi szempontból eltérő fogalmak, és ha ezeket nem megfelelően határozzák meg a szerződésben, félreértésekhez vezethetnek.
Megoldás: Pontosan meg kell határozni a foglaló összegét és feltételeit, illetve azt, hogy az hogyan kerül beszámításra a vételárba, illetve milyen esetekben kell azt duplán visszafizetni vagy mikor veszíti el azt a vevő.
3. A szerződés formai hiányosságai
A szerződés hiányos vagy helytelen formai elemei miatt a földhivatal visszautasíthatja a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet.
Megoldás: Ügyvédi közreműködéssel biztosítani kell, hogy a szerződés megfeleljen a formai követelményeknek, például tartalmazza a helyrajzi számot, a felek aláírását és az ügyvédi ellenjegyzést.
4. Fizetési határidők elmulasztása
Ha a vevő nem teljesíti időben a fizetési kötelezettségeit, az eladó elállhat a szerződéstől, vagy megtarthatja a foglalót, illetve kötbért követelhet.
Megoldás: Rögzíteni kell a fizetési ütemezést és a határidőket, valamint lehetőség van ügyvédi letét alkalmazására a kifizetések biztonságos lebonyolítása érdekében.
5. Elővásárlási jog figyelmen kívül hagyása
Az ingatlan tulajdoni lapján szerepelhet elővásárlási vagy visszavásárlási jog, amely harmadik felet jogosít fel arra, hogy a vevő által ajánlott vételáron ő maga vásárolja meg az ingatlant (az ajánlatot tevő vevő helyett, őt megelőzve), valamint ilyen jogot jogszabály is biztosíthat harmadik személyek részére, így például műemlék ingatlanoknál lehetséges, hogy az önkormányzatot vagy az államot elővásárlási jog illeti meg.
Megoldás: Az ügyvéd feladata, hogy ellenőrizze, fennáll-e elővásárlási jog, és gondoskodjon annak megfelelő kezeléséről.
6. Szerződés módosítása
Előfordulhat, hogy a szerződés aláírása után valamelyik fél kérni szeretné annak módosítását, például a fizetési ütemezés vagy a birtokbaadás időpontjának megváltoztatását.
Megoldás: A szerződés módosítása csak írásban, mindkét fél beleegyezésével, ügyvédi közreműködéssel lehetséges, valamint érdemes e módosításokat a földhivatalhoz is benyújtani.
7. Termőföld elidegenítése
A termőföldek adásvétele külön, bonyolultabb szabályokhoz kötött, például az elővásárlási joggal rendelkező személyek értesítése és hozzájárulása szükséges.
Termőföld adásvétel esetén az eljárás hosszadalmas lehet, hiszen az esetek többségében jogszabályban meghatározott személyeket (például a magyar államot vagy a helyben lakó szomszédot) elővásárlási jog illeti meg, valamint a helyi földbizottság engedélye is szükséges lehet a vevő tulajdonszerzéséhez, ezzel meghosszabbítva az adásvétellel járó adminisztratív teendőket.
Megoldás: Az ügyvéd tájékoztatja a feleket a különleges jogi előírásokról, és biztosítja azok betartását.
Dokumentumok és adminisztráció az adásvétel során
Az ingatlan adásvétel jogi és adminisztrációs szempontból is precíz előkészítést igényel. A folyamat egyik legfontosabb része a szükséges dokumentumok benyújtása és az adminisztratív lépések elvégzése, amelyek nélkülözhetetlenek a tulajdonjog átruházásához.
1. Szükséges dokumentumok
Az adásvétel során általában az alábbi dokumentumok rendelkezésre állására van szükség:
Tulajdoni lap: Az ingatlan tulajdonosának és terheinek igazolása.
Energetikai tanúsítvány: Az ingatlan energetikai besorolását tartalmazó dokumentum, amely általában kötelező az adásvétel során (ennek beszerzéséről az eladó köteles gondokodni).
Felek azonosító okmányai: Az eladó és a vevő személyazonosító igazolványa, lakcímkártyája.
Társasházi ingatlan esetén az alapító okirat és a szervezeti és működési szabályzat beszerzése is szükséges.
2. Földhivatali ügyintézés
Az adásvételi szerződés aláírását követően az ügyvéd benyújtja a földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmet. A földhivatali eljárás során a tulajdoni lapot frissítik, és a vevő az ingatlan tulajdonosává válik. Ez az eljárás 2025. január 15. napja óta teljes egészében elektronikus úton is történhet.
3. Vagyonszerzési illeték és egyéb díjak
A földhivatali eljáráson túl a vevő köteles megfizetni a vagyonszerzési illetéket, amely általában az ingatlan vételárának 4%-a (illetékmentesség, illetékkedvezmény törvény által meghatározott esetekben alkalmazható). Emellett további adminisztratív költségek is felmerülhetnek, például a tulajdoni lap lekérésének díja.
4. Ügyvédi közreműködés és letéti számla
Az ügyvéd szerepe az adásvételi szerződés elkészítésén túl az adminisztrációs folyamatok koordinálása is. A felek gyakran ügyvédi letéti számlát használnak a vételár megfizetése kapcsán, amely további biztonságot nyújt.
5. Villamosbiztonsági felülvizsgálat
Az adásvétellel egyidejűleg villamosbiztonsági felülvizsgálat elvégzése is kötelező szakember által, amennyiben a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre. Nem kötelező a felülvizsgálat, amennyiben a lakóépületben fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések. Érdemes minden esetben hatósági képzésen részt vett és ott „villamosbiztonsági felülvizsgáló” képesítést megszerző szakember megkeresése az adásvételt megelőzően.
6. Az ingatlan-nyilvántartás frissítése
A tulajdonjog bejegyzése után az ingatlan új tulajdonosa átvezetésre kerül az ingatlan-nyilvántartásban. Amennyiben a felek ebben megállapodtak, ilyenkor kerül sor az ingatlant korábban terhelő terhek törlésére is.
Az ingatlan adásvétellel kapcsolatos költségek részletezése
Az ingatlan adásvétel során bizonyos költségekkel kell számolni, amelyek nemcsak a vételárat, hanem a kapcsolódó díjakat és illetékeket is magukban foglalják. Ezeket az összegeket mind az eladónak, mind a vevőnek előre érdemes kalkulálnia.
1. Vételár, foglaló
A vételár az ingatlan tényleges piaci értékét tükrözi, amelyet a vevőnek az eladóval egyeztetve kell meghatároznia. A jellemzően első részletként szolgáló foglaló általában a vételár 10%-a, amely az adásvétel biztosítékául szolgál. Ha az adásvétel olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő felelős, elveszítheti a foglalót, míg amennyiben az eladó felelős a meghiúsulásért, köteles a foglaló kétszeresét visszafizetni.
2. Ügyvédi díjak
Az ügyvéd általában a vételár arányában számítja fel a díját, amely jellemzően 0,5–1%. Ez a díj fedezi az adásvételi szerződés és a kapcsolódó iratok elkészítését, az ellenjegyzést és a földhivatali ügyintézéshez szükséges dokumentáció összeállítását.
3. Vagyonszerzési illeték
A vagyonszerzési illeték mértéke főszabály szerint az ingatlan vételárának 4%-a. Bizonyos esetekben, például első lakás vásárlásakor, vagy egyenesági rokonok közötti adásvételnél, továbbá a vevő korábbi ingatlanának értékesítésekor kedvezmények vagy akár mentesség is igénybe vehető.
4. Földhivatali díjak
A földhivatal által felszámított díjak között szerepel a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárás díja, amely jelenleg 10.600 forint ingatlanonként. Emellett a tulajdoni lap lekérésének díja is felmerülhet (évente három tulajdoni lapot mindenki ingyen beszerezhet ügyfélkapus hozzáféréssel).
5. Egyéb adminisztratív költségek
Energetikai tanúsítvány: Az eladónak bizonyos kivételektől eltekintve (pl. új lakásoknál a használatba vétel bejelentését megelőző tulajdon-átruházás esetén; 5 évnél nem régebbi tanúsítvány rendelkezésre állása) kötelező beszereznie, amelynek ára 20.000–40.000 forint között mozog.
Hitelhez kapcsolódó költségek: Amennyiben a vevő hitelből finanszírozza az ingatlant, a banki bírálati díj, közjegyzői díjak és biztosítási díjak is a kiadások közé tartoznak.
6. Kötbér és egyéb szankciók
Amennyiben a vevő vagy az eladó nem tartja be a szerződésben foglalt kötelezettségeit, erre irányuló kikötés esetén kötbért kell fizetnie. Ennek pontos mértékét az adásvételi szerződés tartalmazza.
7. Illetékmentesség vagy kedvezmények
Az ingatlanvásárlás során bizonyos esetekben illetékmentesség járhat, például családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) igénybevételekor vagy csereszerződés esetén, egyenesági rokonok, testvérek vagy házastársak közötti átruházás esetén.
Ezeknek a költségeknek az átlátható részletezése és megtervezése elengedhetetlen ahhoz, hogy az ingatlan adásvételi folyamat zökkenőmentes legyen.
Az ingatlan adásvétel egy összetett folyamat, amely jogi és adminisztratív szempontból is alapos előkészítést igényel. Az adásvételi szerződés biztosítja a tulajdonjog jogszerű átruházását, és védi mind az eladó, mind a vevő érdekeit.
A cikkben bemutattuk az adásvételi szerződés lépéseit az ajánlattételtől a tulajdonjog bejegyzéséig, részleteztük a szerződés tartalmi és formai követelményeit, valamint az ügyvéd szerepét. Szó esett továbbá a leggyakoribb hibákról, speciális helyzetekről és az ingatlanvásárlással kapcsolatos költségekről is, hogy segítsük a leendő tulajdonosokat és eladókat a tudatos döntéshozatalban.
Az ügyvéd közreműködése kiemelt szerepet játszik a folyamat biztonságában, legyen szó a tulajdoni lap ellenőrzéséről, a foglaló jogi kezeléséről vagy a földhivatali ügyintézésről. Az ingatlan adásvétellel kapcsolatos költségek előzetes kalkulációja pedig elengedhetetlen a pénzügyi tervezéshez és az esetleges kellemetlenségek elkerüléséhez.
Legyen szó első lakás vásárlásáról, családi otthon eladásáról vagy befektetési célú ingatlanvásárlásról, a gondos előkészítés és a megfelelő szakértői segítség garantálja az adásvétel sikerességét.
