Ingatlan adásvételi szerződés lépésről lépésre
Miért fontos az ingatlan adásvételi szerződés?
Mi az ingatlan adásvételi szerződés?
Az adásvételi szerződés a vevő és az eladó között létrejött írásbeli szerződés, amely az adott ingatlan tulajdonjogának átruházására irányul. Ingatlan adásvételi szerződés esetén alapvető érvényességi feltétel, hogy a megállapodás ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével készüljön, és ügyvéd által ellenjegyzett legyen.
Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződések sajátossága, hogy a tulajdonjog bejegyzési eljárás csak megfelelő okirat alapján indítható meg. A földhivatali eljáráshoz ezért szükséges a bejegyzési engedély is.
Kik a felek az ingatlan adásvételi szerződésben?
A felek az ingatlan eladója és vevője. Az eladó köteles az ingatlan tulajdonjogának átruházására, míg a vevő az ingatlan vételárát köteles megfizetni. A szerződés megkötésével mindkét fél kötelezettséget vállal.
Fontos szereplő az ellenjegyző ügyvéd, aki biztosítja, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben minden jogszabályi előírás szerepeljen.
Miért elengedhetetlen az írásba foglalt ingatlan adásvételi szerződés?
Az írásbeli szerződés biztosítja, hogy az ingatlan tulajdonjoga a földhivatali bejegyzést követően átszálljon. A rangsor elve miatt az adásvételi szerződés benyújtását követően beérkező kérelmeket a földhivatal már későbbi ranghelyen bírálja el, ezért különösen fontos az időben történő benyújtás.
A szerződés tartalmi és formai követelményei
Az ingatlan adásvételi szerződés tartalma akkor megfelelő, ha azonosítható az ingatlan, az ingatlan pontos adatai – például a helyrajzi szám – szerepelnek benne, valamint feltüntetik az ingatlan értékét és az ingatlan értékének meghatározására vonatkozó megállapodást.
Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatok ellenőrzése elengedhetetlen. Az ügyvéd az ingatlan tulajdoni lapjáról szerzi be az információkat, és ellenőrzi, hogy a tulajdoni lapon van-e teher.
Ingatlan adásvételi szerződésnél gyakran felmerül a kérdés, hogy használható-e ingatlan adásvételi szerződés minta. Bár minták léteznek, minden eset egyedi.
Milyen formai követelményeket kell teljesíteni?
A szerződést írásban kell megkötni, és ügyvéd által ellenjegyezett okiratba vagy közokiratba kell foglalni. Az ügyvéd gondoskodik arról, hogy a dokumentum minden szükséges elemet tartalmazzon, valamint közreműködik abban, hogy a felek ügyleti akaratának megfelelő irat készüljön.
Hogyan határozzuk meg a vételárat és a terhek rendezését?
A vételár meghatározásakor fontos figyelembe venni az ingatlan piaci értékét, valamint az esetleges terheket, például az ingatlant terhelő jelzálogjogot. Az adásvételi szerződésben érdemes rendelkezni a terhek törlésének módjáról és határidejéről.
Az adásvételi szerződés folyamata lépésről lépésre
Az ingatlan adásvétel – különösen társasházi lakás esetén – a lakás adásvételi szerződés menete szerint zajlik.
1. Ajánlattétel
A folyamat vételi ajánlat megtételével kezdődik. A vevő vételi ajánlatot tesz az eladónak, amelynek elfogadása létrehozza az ingatlan adásvételi jogviszony alapját. A gyakorlatban az ajánlat elfogadása létrehozza az ingatlan adásvételi szerződést, de a tulajdonjog bejegyzési eljáráshoz mindenképpen ügyvéd által ellenjegyzett okirat szükséges.
2. Az adásvételi szerződés aláírása
Az adásvételi szerződés megkötésekor a felek az ügyvéd előtt írják alá a dokumentumot. Gyakori megoldás, hogy a vételár megfizetéséig ügyvédi letétben marad az összeg egy része.
3. Fizetés és birtokbaadása
A fizetési feltételeket az ingatlan adásvételi szerződésben rögzítik. A teljes vételár kiegyenlítését követően kerül sor az ingatlan birtokának átadására. Az eladó köteles az ingatlan kulcsait átadni a vevőnek. Ekkor készül el a birtokbaadási jegyzőkönyv, amely dokumentálja az átadás állapotát és részleteit (ideértve a közüzemi órák állását is).
4. Tulajdonjog bejegyzése a földhivatalban
Az ügyvéd benyújtja az adásvételi szerződést a földhivatalhoz, ahol az ingatlan tulajdonváltozását hivatalosan is bejegyzik. Ez a lépés a vételár teljes kiegyenlítése után történik meg (hacsak az eladó kivételesen ezt megelőzően hozzá nem járul a vevő tulajdonjogának átjegyzéshez). 2025. január 15. napjától választható az is, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás teljes egészében elektronikus úton történjen.
Miért fontos ügyvéd bevonása a szerződés készítésébe?
Az ügyvéd közreműködése nemcsak a jogszabályi előírások miatt elengedhetetlen, hanem biztonságot is nyújt mind az eladó, mind a vevő számára. Ő garantálja, hogy az adásvételi szerződés megfeleljen a jogszabályi előírásoknak, és minimalizálja a jogi kockázatokat.
Ügyvédi közreműködés szerepe
Ingatlan adásvételi szerződés esetén az ügyvéd vagy közjegyző közreműködése kötelező. Az ügyvéd gondoskodik a dokumentum elkészítéséről, a földhivatali benyújtásról és a bejegyzési engedély kezeléséről.
Az ügyvédi díj általában a vételár arányában kerül meghatározásra.
Hogyan biztosítja az ügyvéd a jogszerűséget?
Az ügyvéd az ingatlan tulajdoni lapjának átvizsgálásával ellenőrzi az ingatlan jogi státuszát, hogy valóban az eladó-e a tulajdonos és van-e az ingatlanon teher, jelzálogjog vagy haszonélvezeti jog. Emellett gondoskodik arról, hogy a szerződés tartalmazza a felek akaratának megfelelő garanciákat, például a foglalóra vagy a vételár kifizetésére vonatkozó szabályokat.
Milyen előnyöket nyújt az ügyvédi közreműködés?
Az ügyvéd segít elkerülni az esetleges jogvitákat, például a foglaló visszatérítésének vagy elvesztésének vitás kérdéseit, valamint biztosítja, hogy az ingatlanra vonatkozó tulajdonváltozás zökkenőmentesen és gyorsan megtörténjen.
Az adásvételi szerződés buktatói – mire figyeljen ingatlan adásvételi szerződés esetén?
Az ingatlan adásvételi szerződés gyakori velejárója lehet jogvita, ha a felek nem kellő körültekintéssel járnak el. Az adásvételi szerződés buktatói tipikusan olyan hibákból erednek, amelyek megfelelő jogi előkészítéssel elkerülhetők lennének. Különösen igaz ez társasházi lakás vagy nagy értékű ingatlan vásárlás esetén.
1. A tulajdoni lap nem megfelelő ellenőrzése
Az egyik legsúlyosabb hiba, ha a vevő nem vizsgálja meg részletesen az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatokat. A tulajdoni lapon feltüntetett jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezet vagy elővásárlási jog jelentősen befolyásolhatja az ingatlan értékét és a szerződés teljesítését.
Az ingatlan tulajdoni lapjáról beszerzett adatok alapján az ügyvéd ellenőrzi, hogy az adott ingatlan per-, teher- és igénymentes-e. Ha az ingatlan tulajdoni lapján olyan teher szerepel, amelyet az eladó nem rendez, az komoly kockázatot jelenthet a vevő számára.
2. A foglaló és az előleg összekeverése
Ingatlan adásvételi szerződés esetén a foglaló jogi jelentősége kiemelt. Elállás esetén a foglalóra eltérő szabályok vonatkoznak, mint az előlegre.
Ha az adásvételi szerződés megkötésekor nem egyértelmű, hogy a fizetett összeg foglaló vagy előleg, abból később jelentős jogvita alakulhat ki. A szerződésben pontosan rögzíteni kell az összeget, a fizetési határidőt és a következményeket.
3. Hiányos vagy hibás szerződésszöveg
Ingatlan adásvételi szerződésnél alapvető követelmény, hogy azonosítható az ingatlan, és az ingatlan pontos adatai – különösen a helyrajzi szám – szerepeljenek az okiratban.
Ha az ingatlan adásvételi szerződésben formai vagy tartalmi hiba található, a földhivatal a tulajdonjog bejegyzési kérelmet visszautasíthatja. A rangsor elve miatt az adásvételi szerződés benyújtását követően beérkező kérelmeket már hátrébb sorolják, ami akár komoly érdeksérelmet is okozhat.
Ezért különösen fontos, hogy az okirat ügyvéd által ellenjegyzett legyen, és tartalmazza a bejegyzési engedélyt is.
4. Fizetési kockázatok és határidők
Ha az adásvételi szerződés megkötésekor nem kerül pontosan meghatározásra a fizetési ütemezés, abból könnyen vita alakulhat ki.
Biztonságos megoldás, ha a vételár megfizetéséig ügyvédi letétben marad az összeg egy része. Ez védi a vevőt és az eladót is, és biztosítja, hogy a tulajdonjog bejegyzési eljárás csak a feltételek teljesülése után induljon meg.
5. Elővásárlási jog figyelmen kívül hagyása
Ha az ingatlan tulajdoni lapján elővásárlási jog szerepel, az arra jogosult személy jogosult a vevővel azonos feltételekkel belépni a szerződésbe.
Ha a vételi ajánlat közlése nem megfelelő, vagy az elővásárlásra jogosult személy nem kap értesítést, az adásvételi szerződésre később peres eljárás épülhet.
6. Elállás és szerződés megszüntetése
Ha az adásvételi szerződés feltételei nem teljesülnek, a felek élhetnek elállás jogával. Fontos azonban, hogy az adásvételi szerződés nem az eladó egyoldalú döntésétől függ.
Kivételes esetben sor kerülhet szerződés megszüntetésére irányuló egyoldalú nyilatkozat megtételére, de ennek jogszerűsége szigorú feltételekhez kötött. Elállás esetén a foglaló sorsát és az elszámolás módját a szerződés rendelkezései határozzák meg.
7. Hitel és fedezeti arányok
Amennyiben a vevő hitelből finanszírozza az ingatlan vásárlás folyamatát, figyelembe kell venni, hogy a banki finanszírozás összege főszabály szerint nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát.
Ha az értékbecslés alacsonyabb az ingatlan értékénél, a vevőnek magasabb önerőt kell biztosítania, ami akár az ügylet meghiúsulásához is vezethet.
8. Termőföld elidegenítése
A termőföldek adásvétele külön, bonyolultabb szabályokhoz kötött, például az elővásárlási joggal rendelkező személyek értesítése és hozzájárulása szükséges.
Termőföld adásvétel esetén az eljárás hosszadalmas lehet, hiszen az esetek többségében jogszabályban meghatározott személyeket (például a magyar államot vagy a helyben lakó szomszédot) elővásárlási jog illeti meg, valamint a helyi földbizottság engedélye is szükséges lehet a vevő tulajdonszerzéséhez, ezzel meghosszabbítva az adásvétellel járó adminisztratív teendőket.
Dokumentumok és adminisztráció az adásvétel során
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése önmagában még nem eredményezi az ingatlan tulajdonjogának átszállását. Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződések esetében a tulajdonjog bejegyzési eljárás lefolytatása és a szükséges dokumentumok benyújtása elengedhetetlen. Az adminisztratív lépések pontos teljesítése biztosítja, hogy a szerződés joghatásai érvényesüljenek.
1. Szükséges dokumentumok
Az adásvételi szerződés megkötésekor, illetve azt követően általában az alábbi dokumentumokra van szükség:
Tulajdoni lap:
Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatok igazolják, hogy az eladó valóban jogosult az adott ingatlan értékesítésére, és feltüntetik az esetleges terheket. Az ügyvéd az ingatlan tulajdoni lapjáról szerzi be a szükséges információkat, és ellenőrzi, hogy a tulajdoni lapon nincs-e olyan bejegyzés, amely akadályozhatja a tulajdonjog átruházását.
Energetikai tanúsítvány:
Az ingatlan eladásához – törvényben meghatározott kivételektől eltekintve – kötelező dokumentum, amelyet az eladó köteles beszerezni.
Személyazonosító okmányok:
A felek azonosítása a szerződés érvényességének alapfeltétele. Az ingatlan adásvételi szerződésben pontosan szerepelniük kell a személyes adatoknak.
Társasházi lakás esetén:
Szükséges lehet az alapító okirat és a szervezeti és működési szabályzat, mivel ezek tartalmazzák az adott ingatlan használatára és közös költségeire vonatkozó szabályokat.
2. Földhivatali eljárás
Az ingatlan adásvételi szerződést az ügyvéd nyújtja be a földhivatalhoz. A bejegyzési engedély és a tulajdonjog bejegyzési kérelem együttesen képezik az eljárás alapját.
A rangsor elve miatt az adásvételi szerződés benyújtását követően beérkező kérelmeket a földhivatal már későbbi ranghelyen veszi figyelembe, ezért különösen fontos az időben történő benyújtás.
A földhivatali eljárás eredményeként a vevő az ingatlan tulajdonosává válik, és az ingatlan tulajdonjoga hivatalosan is átvezetésre kerül az ingatlan-nyilvántartásban.
3. Illeték és egyéb fizetési kötelezettségek
Az ingatlan vételárát követően a vevő köteles megfizetni a vagyonszerzési illetéket, amely főszabály szerint a vételár 4%-a. Bizonyos esetekben illetékkedvezmény vagy mentesség is alkalmazható.
Az adminisztratív költségek közé tartozik a földhivatali eljárás díja és a tulajdoni lap lekérésének költsége is.
4. Ügyvédi közreműködés és letét
Ingatlan adásvételi szerződés esetén az ügyvéd vagy közjegyző közreműködése nem csupán formai követelmény. Az ingatlan ügyvéd gondoskodik arról, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő rendelkezések megfeleljenek a jogszabályoknak, és hogy a földhivatali eljárás akadálymentesen lezajlódjon.
Gyakori megoldás, hogy a vételár megfizetéséig ügyvédi letétben marad az összeg egy része, amely biztosítja a felek érdekeinek védelmét.
5. Villamosbiztonsági felülvizsgálat
Az adásvétellel egyidejűleg villamosbiztonsági felülvizsgálat elvégzése is kötelező szakember által, amennyiben a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre.
6. Az ingatlan-nyilvántartás frissítése
A tulajdonjog bejegyzési eljárás lezárását követően az új tulajdonos adatai átvezetésre kerülnek az ingatlan-nyilvántartásban. Amennyiben az ingatlant terhelő jogok törlésére is sor kerül, azt a bejegyzési engedély és a megfelelő kérelmek alapján a földhivatal intézi.
Az ingatlan adásvétellel kapcsolatos költségek részletezése
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor nem csupán az ingatlan vételárát kell figyelembe venni. Az ingatlan eladásához és az ingatlan vásárlás folyamatához több járulékos költség is kapcsolódik, amelyekről célszerű már az adásvételi szerződés megkötésekor tájékozódni.
1. Vételár és foglaló
Az ingatlan vételárát a felek szabad megállapodása határozza meg, figyelembe véve az ingatlan értékét és az ingatlan értékének piaci viszonyait.
A foglaló általában a vételár 10%-a, amely az adásvételi szerződés megkötésekor kerül átadásra. Elállás esetén a foglalóra külön szabályok vonatkoznak: ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, elveszítheti a foglalót; ha az eladó felelős, köteles a foglaló kétszeresét visszafizetni.
2. Ügyvédi díj
Ingatlan adásvételi szerződés esetén az ügyvéd vagy közjegyző közreműködése kötelező. Az ügyvédi díj általában az ingatlan vételárának 0,5–1%-a, de egyedi megállapodás alapján eltérhet.
Az ingatlan ügyvéd feladata az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő adatok ellenőrzése, a bejegyzési engedély elkészítése, valamint a tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtása.
3. Vagyonszerzési illeték
A vevő köteles megfizetni a vagyonszerzési illetéket, amely főszabály szerint az ingatlan vételárának 4%-a.
Bizonyos esetekben – például első lakást szerző fiatalok, csereügylet vagy egyenesági rokonok közötti átruházás esetén – illetékkedvezmény vagy mentesség is igénybe vehető.
4. Földhivatali díjak
A tulajdonjog bejegyzési eljárás díja jelenleg 10.600 forint ingatlanonként.
A rangsor elve miatt az adásvételi szerződés benyújtását követően beérkező kérelmeket a földhivatal már későbbi ranghelyen veszi figyelembe, ezért a földhivatali ügyintézés gyorsasága pénzügyi jelentőséggel is bírhat.
A tulajdoni lap lekérésének díja szintén költségtényező lehet, bár évente három alkalommal díjmentesen is elérhető.
5. Hitelhez kapcsolódó költségek
Amennyiben az ingatlan vásárlás hitelből történik, további költségek merülhetnek fel:
- értékbecslési díj
- közjegyzői díj
- folyósítási díj
- jelzálogjog bejegyzésének költsége
Fontos tudni, hogy a banki finanszírozás összege jellemzően nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát. Ha az értékbecslés alacsonyabb az ingatlan vételáránál, a vevőnek magasabb önerőt kell biztosítania.
6. Egyéb adminisztratív költségek
Az ingatlan eladásához kapcsolódhat energetikai tanúsítvány beszerzése, amely jogszabályi kötelezettség.
Társasházi lakás esetén felmerülhet közös költség elszámolás, közüzemi tartozások rendezése és birtokbaadási jegyzőkönyv készítése is.
7. Kötbér és egyéb szankciók
Amennyiben a vevő vagy az eladó nem tartja be a szerződésben foglalt kötelezettségeit, erre irányuló kikötés esetén kötbért kell fizetnie. Ennek pontos mértékét az adásvételi szerződés tartalmazza.
8. Illetékmentesség vagy kedvezmények
Az ingatlanvásárlás során bizonyos esetekben illetékmentesség járhat, például családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) igénybevételekor vagy csereszerződés esetén, egyenesági rokonok, testvérek vagy házastársak közötti átruházás esetén.
Ezeknek a költségeknek az átlátható részletezése és megtervezése elengedhetetlen ahhoz, hogy az ingatlan adásvételi folyamat zökkenőmentes legyen.
Az ingatlan adásvételi szerződés nem csupán jogi dokumentum, hanem jelentős pénzügyi kötelezettségvállalás is.
Az adásvételi szerződés megkötése előtt célszerű részletes költségtervet készíteni, amely tartalmazza az ingatlan vételárát, az ügyvédi díjat, az illetéket és a földhivatali költségeket.
A megfelelő előkészítés és a szakmailag megalapozott döntés biztosítja, hogy az ingatlan adásvételi szerződésre épülő tulajdonszerzés jogilag rendezett és pénzügyileg kiszámítható legyen.
Kérdés esetén forduljon bizalommal kollégáinkhoz!
