Ingatlanvásárlás költségei 2025-ben: Teljes körű útmutató a járulékos kiadásokhoz

Ebben a cikkben átfogó útmutatót nyújtunk Önnek az ingatlanvásárlás járulékos költségei mértékéről annak érdekében, hogy Ön már a folyamat elején tisztán lásson, és még a vásárlás előtt megalapozott pénzügyi döntést tudjon hozni.

Milyen költségekkel kell számolni ingatlanvásárlás esetén 2025-ben?

Az ingatlan vételárán felül a vevőt több olyan kiegészítő költség is terheli, amelyek tételek kapcsán a vásárlás során kalkulálni kell.

Az egyik legfontosabb ilyen tétel a vagyonszerzési illeték, amely az ingatlan értékétől függ, általános esetben a vételár 4%-a. Emellett ügyvédi díjat is fizetni kell, hiszen az adásvételi szerződés elkészítése és ellenjegyzése során ügyvéd közreműködése kötelező. Az ügyvédi költség a vételár 0,4–1%-a között mozoghat, de ez függ az ügy sürgősségétől, az ingatlan vételárától, valamint egyéb tényezőktől, például kétnyelvű szerződésre vonatkozó igény esetén a megbízási díj magasabb lehet.

Számítani kell továbbá földhivatali díjakra, melyek közül a leggyakoribb a tulajdonjog bejegyzésére irányuló földhivatali eljárás díja, melynek összege ingatlanonként 10.600 Ft. Egyes esetekben, ha hitel is kapcsolódik az ügylethez, további díj is – például jelzálogjog bejegyzése okán – felmerülhet.

Amennyiben ingatlanközvetítő is részt vesz a folyamatban, ennek költsége jellemzően a vételár 2–5%-a, mely ingatlanközvetítői díj jutalékként fizetendő, ezt az összeget általában az eladó viseli.

Vagyonszerzési illeték. mértéke, fizetése és kedvezmények

Mértéke

Az ingatlanvásárlás esetén fizetendő vagyonszerzési illeték általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4 %-a. Amennyiben az ingatlan forgalmi értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, az 1 milliárd forint feletti rész után az illeték mértéke 2 %, és az illeték összege összességében az ingatlan értéke alapján sem haladhatja meg a 200 millió forintot. A NAV az ingatlan forgalmi értékét elsősorban a szerződés alapján állapítja meg, azonban szükség esetén ettől eltérhet.

Az illeték megfizetésének módja

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése után az adóhatóság határozatot küld a vevő részére, amelyben meghatározza a fizetendő illeték összegét és a megfizetésének határidejét (általában a végzés kézhezvételét követő 30 nap). A vagyonszerzési illetéket banki utalással kell megfizetni a NAV által megadott számlaszámra.

Kedvezmények:

• 35 év alatti első lakást vásárlók – 15 millió forintos vételárig 50%-os kedvezmény (2%).
• Új építésű lakás – 15 millió forintig illetékmentes, az ezt meghaladó rész után 4 %.
• Újabb lakás vásárlása – Ha a vásárló a jelenlegi lakását értékesíti, és az értékesítést követő három éven belül újabb lakást vásárol, akkor az illetékalap nem az új lakás teljes vételára, hanem a két lakás forgalmi értékkülönbözete lesz (ugyanez igaz akkor is, ha először történik az új ingatlan vásárlása és azt követi egy éven belül a korábbi ingatlan eladása). Ha tehát a vásárolt ingatlan esetében a vételár magasabb, akkor csak a különbözet után kell 4% illetéket fizetni. Amennyiben az új lakás értéke nem haladja meg az eladott lakás értékét, az illeték mértéke 0%, azaz teljes mentesség jár.
• Részletfizetési lehetőség – magánszemélyek részére, legfeljebb 12 hónapig, pótlékmentesen. 

Illetékmentesség:

Teljes illetékmentesség jár az alábbi esetekben:

• CSOK igénybevétele: Ha a vevő családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK) vesz igénybe, minden esetben mentesül az illetékfizetés alól, függetlenül attól, hogy új vagy használt lakást vásárol.
• Tartási vagy öröklési szerződés esetén: Ha az ingatlan tulajdonjogát tartási vagy öröklési szerződéssel szerzi meg a jogosult, szintén mentesül az illeték alól.
• Házastársak vagy egyenesági rokonok közötti adásvétel.
• Házassági vagyonközösség megszüntetése: Amennyiben a házassági vagyonközösség megszüntetésével szűnik meg a közös tulajdon, a vagyonszerzés illetékmentes.

Adófizetési kötelezettségek: mikor és hogyan merülnek fel?

Az eladónak az ingatlanvásárlás költségei között számolnia kell személyi jövedelemadóval (SZJA), ha az eladásból származó jövedelme keletkezik. A jövedelem az eladási ár és a szerzési érték (vételár, illeték, felújítási költségek stb.) különbsége. Amennyiben az öröklés illetékmentes volt, akkor a hagyatéki leltárban szereplő összeg, míg ha az ajándékozás illetékmentes volt akkor az ajándékozás során megjelölt összeg 75 százalékát kell szerzési értékként figyelembe venni. Az SZJA mértéke 15%. Az adóalap az eltelt évek függvényében csökkenthető:

• Az ingatlan megszerzésének évében és az azt követő évben: a jövedelem 100%-a adóköteles.
• A második évben: 90%
• A harmadik évben: 60%
• A negyedik évben: 30%
• Az ötödik évben és azt követően: 0%, azaz adómentes.

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet a NAV-nál kell bevallani az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig. Ha az eladásból nem keletkezik adóköteles jövedelem, akkor a bevételt a bevallásban nem kell szerepeltetni.

A fizetendő SZJA kiszámítása során segítséget nyújthat a NAV kalkulátora, amely ezen a linken érhető el: Kalkulátorok

Ügyvédi díjak: mit tartalmaznak és hogyan alakulnak 2025-ben?

Az adásvételi szerződés csak akkor érvényes, ha ügyvédi ellenjegyzéssel látják el. Gyakori tévhit, hogy a szerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, azonban ez nem kötelező, így a közjegyzői díj nem szükségszerű eleme a járulékos költségeknek. A megbízási díj mértéke és tartalma változhat az ügylet összetettségétől és az adásvételi szerződést készítő ügyvéd vagy ügyvédi iroda tapasztalatától függően.

Díjmértékek: Az ügyvédi munkadíj általában a vételár 0,4–1%-a + ÁFA összeg között mozog, azonban ez az ingatlan vételára és egyéb körülmények függvényében változhat.

Mit tartalmaz a megbízási díj?

• Adásvételi szerződés elkészítése és ellenjegyzése;
• Földhivatali ügyintézés (tulajdonjog bejegyzés);
• Ügyvédi letétkezelés (pl. foglaló, vételár);
• Tanácsadás és kapcsolattartás a felekkel.

További költségek: Az ügyvédi költségeken felül további kiadásokat is figyelembe kell venni, mint például a tulajdoni lap lekérésének díja (4.800 Ft és a lehíváshoz kapcsolódóan az ügyvéd által felszámított adminisztrációs díjak) és a földhivatali eljárási díjak.

Földhivatali díjak: milyen költségekre számíthat?

Az ingatlanvásárlás során a földhivatali eljárások díjai is jelentős költségtételt képeznek. 2025-ben az alábbi díjakra kell számítani:

• Tulajdonjog bejegyzés díja: 10.600 Ft/ingatlan.
• Jelzálogjog bejegyzése: 20.000 Ft/ingatlan.
• Soron kívüli eljárás díja: 16.000 Ft/ingatlan (1-5 ingatlan esetén).
• Hiteles tulajdoni lap másolat díja: 4.800 Ft/ingatlan.
• Hiteles térképmásolat díja: 5.000 Ft/ingatlan.

A díjak megfizetése történhet banki átutalással, készpénzben vagy bankkártyával a földhivatal pénztárában vagy az eljáró ügyvédnek.

A földhivatali díjakról további részleteket a igazgatási szogáltatási díjak oldalon olvashatnak.

Ingatlanközvetítői jutalék: mértéke és fizetési szabályai 2025-ben

Jutalék mértéke: Az ingatlanközvetítői jutalék mértéke általában a vételár 2–5%-a között mozog. A nagyobb franchise hálózatok gyakran magasabb jutalékot számítanak fel, míg az önálló irodák és online platformok alacsonyabb díjakat kínálhatnak.

Fizetési szabályok: Általában az eladó fizeti az ingatlanközvetítői díjat, de ez az ügynökkel kötött megbízási szerződésben rögzített megállapodástól függ. A jutalék fizetése sikerdíjként történik, vagyis csak akkor esedékes, ha az ingatlan sikeresen eladásra kerül. A megbízási szerződés típusától függően a jutalék mértéke és a fizetés feltételei változhatnak.

Megbízási típusok:

• Kizárólagos megbízás: Az eladó csak egy ingatlanközvetítővel szerződik, aki kizárólagosan jogosult az ingatlan értékesítésére. Ez általában alacsonyabb jutalékot jelent, mivel a közvetítő biztos lehet abban, hogy munkája eredménye nem vész kárba.
• Általános megbízás: Az eladó több ingatlanközvetítővel is szerződhet, akik párhuzamosan hirdetik az ingatlant. Ez gyakran magasabb jutalékot eredményez, mivel a közvetítők versenyeznek egymással, és nagyobb kockázatot vállalnak.

A fentieket summázva tehát arra hívjuk fel a figyelmét, hogy ingatlanvásárlás előtt alaposan tájékozódjon arról, hogyan alakulnak az ingatlanvásárlás költségei, és kalkulálja be ezeket a teljes büdzsébe. Ha ingatlant vásárolunk, az illetékek és díjak pontos ismerete segít elkerülni a váratlan meglepetéseket, és biztosítja, hogy a vásárlás zökkenőmentesen történjen.