Otthon start adásvételi szerződés: jogosultság, kötelező elemek és gyakori buktatók

Jogosultság az Otthon Start programban: kik vehetnek részt és milyen feltételekkel?

Az Otthon Start program célzottan az első lakásukat megszerző magánszemélyeket támogatja kedvezményes, fix kamatozású hitellel. Ez az otthon start hitel. A hatályos kormányrendelet szerint a konstrukció legfeljebb 50 millió forintos összegig, fix 3% kamattal, maximum 25 éves futamidőre érhető el, országos lefedettséggel.  A program nem kötött házassághoz és nem igényel gyermekvállalást, így egyedülállók és élettársi kapcsolatban élők is igényelhetik; általános életkori korlát sincs.

Fontos megemlíteni, hogy ha valakinek belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdonrésze van, az nem minősül megelőző első lakásnak, azaz ilyen esetben az „első lakás” feltétele még teljesülhet.

Az adásvételi szerződés elkészítése során kiemelt figyelmet kell fordítani arra, hogy a támogatott konstrukció (pld. otthon start hitel) sajátosságaihoz igazodó jogosultsági nyilatkozatok, célnak megfelelő felhasználási kikötések (első otthon, lakóingatlanban történő szerzés), folyósítási feltételek (értékbecslés, önerő igazolása, tulajdonszerzés és teherbejegyzés sorrendje) teljesítése, valamint határidők betartása elengedhetetlen.

 

A piaci várakozások szerint a KSH által mért  2025 I. negyedéves adatok jelentősen változni fognak a otthon start lakáshitel program katalizációs hatásának köszönhetően, és a lakásárindex az éves 12,5%-kos (reálértéken 6,9%-os) növekedéshez képest várhatóan jelentősen növekedni fog, és a 10%-os tranzakciószám-esés várhatóan növekedésbe fordul át.

 

Milyen ingatlanokra terjed ki az Otthon Start program? (kizárások és tipikus esetek)

Milyen típusok támogathatók?

A hatályos rendelet szerint az Otthon Start hitel belterületi lakásra, egylakásos lakóépületre, valamint tanyára vagy birtokközpontra vehető igénybe, vásárlásra vagy építésre. A jogszabály egyértelmű: az ingatlannak a lakhatási igények kielégítésére alkalmasnak kell lennie; ezt a bank helyszíni szemlével ellenőrzi, új építésnél pedig a folyósítás előtt külön vizsgálja az alkalmasságot.

Mire nem vehető fel az Otthon Start hitel? Mi esik ki automatikusan?

A rendelet szerint nem lehet hitelcél a haszonélvezettel terhelt otthonban történő tulajdonszerzés, továbbá résztulajdon megszerzése sem támogatható (kivéve, ha házastársak együtt az egész ingatlant szerzik meg).

Nem finanszírozható a támogatott konstrukcióban olyan ingatlan, amelynek az adásvételi szerződésben szereplő vételára négyzetméterenként meghaladja az 1,5 millió forintot vagy amelynek a teljes vételára lakások esetében több, mint a 100 millió forint, családi házak esetében több, mint 150 millió forint.

Mekkora kedvezmény vehető igénybe és hogyan számítják?

Mekkora a „kedvezmény” a 3%-os kamat miatt?

A program lényege az állami kamattámogatott hitel: legfeljebb 50 millió Ft összegű jelzáloghitel vehető fel fix 3% ügyleti kamat mellett, legfeljebb 25 év futamidőre. A piaci összevetések szerint a törlesztőrészlet havi akár 156 000 Ft-tal is alacsonyabb lehet egy 50 millió Ft-os hitelösszeg esetén egy átlagos piaci (jóval magasabb) kamatkonstrukcióhoz képest. Ez a különbség az ún. „kedvezmény” – vagyis a kamattámogatás – gyakorlati értéke.

Kombinálhatóság más támogatásokkal

A FIX 3% (Otthon Start) együtt is igényelhető CSOK Plusz-szal és Falusi CSOK-kal – vásárlásra és építésre egyaránt. Pénzügyi szakportálok rámutatnak, hogy bizonyos élethelyzetekben a kombináció akár 72 millió Ft összegű kedvezményes forrást jelenthet (kamattámogatott hitel + más támogatott elemek együtt). A banki gyakorlatban egyes pénzintézetek akciós jóváírásokat is kínálnak az Otthon Startra (például 200 000 Ft jóváírás határidőhöz kötötten). Fontos: a pontos kombinációs lehetőségek és limitek bankonként eltérhetnek, ezért az ingatlan adásvételi szerződésbe érdemes feltételes, banki jóváhagyáshoz kötött kikötéseket beépíteni.

Illeték és egyéb díjak – jár-e külön kedvezmény?

Az Otthon Start önmagában nem ad automatikus illetékmentességet; a 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket főszabály szerint meg kell fizetni, kivéve, ha a vevő olyan támogatást is igénybe vesz (pl. csok  plusz hitel/falusi csok), amelyhez törvényi illetékmentesség kapcsolódik.

 

Otthon Start adásvételi szerződés: kötelező tartalmi elemek és mellékletek

Az Otthon Start sajátosságai miatt az ingatlan adásvételi szerződésnek a klasszikus kötelező tartalmi elemeken túl kifejezetten tartalmaznia kell a támogatott hitelhez kapcsolódó nyilatkozatokat és feltételeket.

Otthon Start miatti speciális szerződéses pontok (ajánlott)

A hatályos rendelet ugyan nem ír elő kifejezetten többletkötelezettségeket az adásvételi szerződés tartalmi elemei kapcsán, azonban indokolt (sőt, a folyósító bankok saját előírásai alapján ténylegesen a pozitív hitelbírálat feltétele) lehet az alábbi pontok feltüntetése az adásvételi szerződésben:

• Jogosultsági nyilatkozatok beépítése (első otthon, tulajdoni múlt 10 éven belül, kizáró okok), összhangban a rendelettel.
• az ingatlan alkalmasságára vonatkozó klauzula (lakhatási igények kielégítésére alkalmas; banki szemle, szükség esetén építésügyi műszaki szakértői igazolás).
• Kizárások rögzítése: haszonélvezettel terhelt ingatlan vagy résztulajdon megszerzése nem támogatható.
• Folyósítási feltételek: önerő felhasználása, értékbecslés, terhek rendezése, számlabemutatás/ellenőrzés építésnél; előtörlesztési költség maximuma (1%) – mindez akkor is, ha a hitel igénylése otthon építéséhez vagy vásárlásához kapcsolódik
• Önerő minimuma: főszabály szerint legalább 10%.
• Folyósítási határidőt  érintő rendelkezések a banki bírálat, támogatási jogcím és folyósítás függvényében (késedelem következményei, határidő-hosszabbítás lehetősége, elállás mechanizmusa, foglaló/előleg kérdésének rendezése).

 

Vételár-megosztás ingatlan és ingóság között: jogszerű megoldások és kockázatok

Mi kerülhet az „ingóság” sorba – és mi nem?

Jogilag az számít irányadónak, hogy mi az ingatlan alkotórésze/tartozéka (például a beépített konyhabútor és a falba épített gép tipikusan az ingatlan részének minősül), és mi az, ami önállóan mozdítható berendezés. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján az alkotórész nem választható el a fődologtól anélkül, hogy annak lényeges károsodását okozná – ezt célszerű tételes ingóságlistával és „bent maradó felszerelések” jegyzékével feloldani a szerződésben.

Illeték: hol a NAV határvonal?

A visszterhes vagyonátruházási illetéket a NAV az ingatlan forgalmi értéke után állapítja meg (általános mérték: 4%). Formálisan megengedett, hogy a felek a szerződésben elkülönítsék az ingóságok – pl. szabadon mozdítható bútorok, lámpatestek – ellenértékét, de a NAV a valódiságot vizsgálja; az ingatlanérték megfelelőségének „biztosítása érdekben” indokolatlanul magas összegben kikötött „ingóság-rész” kockázatos lehet. A gyakorlatban akkor védhető a megosztás, ha (i) az ingóságok ténylegesen léteznek és ott maradnak, (ii) reális egyedi árazás támasztja alá őket (számla, fénykép, leltár), (iii) a beépített, el nem mozdítható elemeket nem sorolják a felek ingóságnak.

 

 

Összességében azt állapíthatjuk meg, hogy az Otthon Start adásvételi szerződés legnagyobb erőssége, hogy a támogatott, fix 3%-os kamatozású hitel a teljes futamidőben kiszámítható finanszírozást ad. Ugyanakkor ez a kiszámíthatóság csak akkor valósul meg, ha a szerződés összhangban van a rendelettel, valamint a banki feltételekkel– és ezek mind bekerülnek a szövegbe, tételesen.

Gyakorlati tanácsunk, hogy az ingatlan adásvételei szerződés és a hitelszerződés mellé készüljön egy-egy ellenőrzőlista; minden nyilatkozatnál jelölje, ki és milyen irattal igazolja azt; és már az aláíráskor legyenek meg a földhivatali és banki hitel igényléséhez szükséges mellékletek. Ha mindez megvan, a folyamat az esetleges piaci torlódások ellenére is jogszerűen és biztonságosan zárható lesz.

Amennyiben kérdése van a fenti témában vagy esetleg már az adásvételi szerződés megkötésének küszöbén áll, forduljon bizalommal kollégáinkhoz!