Településvédelmi törvény 2025: hogy érinti az ingatlan adásvételeket a ”betelepülők elleni új jogszabályi védelem”

Kire és mire terjed ki a településvédelmi törvény hatálya? Az ingatlan adásvétel és a törvény összefüggése

A törvény hatálya alá tartoznak a természetes személyek, akik új lakóhelyet szándékoznak létesíteni vagy ingatlant kívánnak vásárolni valamely településen – azaz a betelepülőkre. A törvény nem vonatkozik cégekre vagy más jogi személyekre, tehát kizárólag természetes személyek esetében él a rendelkezés. Alapítványokra semmilyen betelepülési korlátozás nem alkalmazható.

A szabályozás nem alkalmazható olyan esetekben sem, amikor az ingatlanszerzés jogszabály, hatósági vagy bírói döntés alapján – így például végrehajtás, adó-, felszámolási vagy hagyatéki eljárás (öröklés) során – történik. Ugyanakkor normál ingatlanvásárlás esetében egyértelműen alkalmazandó.

Az új szabályok nem visszamenőlegesek – tehát nem érintik azokat az ingatlan adásvételi szerződéseket, amelyek a helyi önazonosság védelméről szóló törvény hatálybalépése előtt, azaz 2025. július 1. előtt.

Ki számít betelepülőnek, és kik mentesülnek a szabályozás alól?

A törvény definíciója szerint betelepülő az a természetes személy, aki az adott településen sem ingatlantulajdonnal, sem lakóhellyel, sem tartózkodási hellyel nem rendelkezik, és a településen ingatlant kíván szerezni vagy lakcímet létesíteni.

A jogszabály több kivételt is tartalmaz, amelyek alapján bizonyos személyek nem számítanak betelepülőnek, így mentesülnek a korlátozások alól:

• akinek a származási helye (tehát a születési anyakönyvi kivonat szerinti első lakóhelye) azon a településen van,
• akinek a Ptk. szerinti közeli hozzátartozója (azaz a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és a nevelt gyermek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülő és a testvér) már ott él vagy rendelkezik ingatlannal,
• aki bizonyítani tudja, hogy maga vagy a hozzátartozója a születése utáni első 10 évből legalább 12 hónapot a településen töltött,
• aki állami vagy helyi foglalkoztatottként költözik be, vagy munkavégzési céllal települ,
• továbbá azok, akik lakáscélú állami támogatással (például CSOK) vásárolnak ingatlant, egyházi személyzet tagjai, helyi iskolák diákjai, intézményben élő személyek, illetve turisták (eseti szálláshely használat nem számít betelepülésnek).

 

Az önkormányzat további személyi köröket is mentességben részesíthet a rendeletével – akár kedvezményesebb betelepülési feltételek mellett – vagy akár adminisztratív egyszerűsített eljárást biztosíthat számukra. Fontos hangsúlyozni, a törvény tiltja a hátrányos megkülönböztetést, a helyi önazonossági rendelet nem lehet diszkriminatív vagy aránytalan a mentességek alkalmazása során.

A helyi önkormányzatok eszközei a betelepülés szabályozására

Az új jogszabály lehetőséget ad az önkormányzatoknak, hogy három eszközt alkalmazzanak, melyek a helyi önazonosság védelmét szolgálják:

1. Elővásárlási jog ingatlan adásvétel esetén

• Az önkormányzat (vagy általa kijelölt gazdasági társaság) az ingatlan eladásakor elővásárlási jogot kap annak érdekében, hogy elsőként vásárolhassa meg az ingatlant, mielőtt külsős személy lépne.
• Településvédelmi elővásárlási jogosultsággal rendelkezik továbbá a közvetlen szomszédos ingatlan tulajdonosa, (telekhatáros legalább hat éve), vagy más helyi ingatlantulajdonosok – meghatározott sorrend szerint – akik szintén élhetnek a lehetőséggel

2. Lakcím létesítésének korlátozása vagy feltételhez kötése

• Az önkormányzatok saját hatáskörben szabályozhatják vagy teljesen megtilthatják az új lakcím létrehozását nem helyi személyek számára.
• A lakcímlétesítés engedélye három évig érvényes, ezt követően felülvizsgálható.
• Feltétel lehet például életvitelszerű ott-tartózkodás, vagy a település infrastrukturális kapacitásának igazolása.

3. Betelepülési hozzájárulás („betelepülési adó”)

• Törvény adta lehetőség, ám helyi döntés kérdése, hogy az önkormányzat pénzügyi hozzájárulást kér a településre beköltöző nem helyi személyektől– ezt köznyelvben gyakran betelepülési adónak nevezik.
• A hozzájárulás mértékét, igénylésének módját és feltételeit a helyi rendeletben szabályozzák az érintett településeken, amely egy naptári éven belül legfeljebb egyszer módosítható.

E három jogintézmény külön-külön vagy együttesen is alkalmazható: a helyi önkormányzat igényei és a település sajátosságai alapján dönthet arról, hogy melyiket vezeti be rendeletében.

Az elővásárlási jog új szabályai – ki élhet vele, és hogyan működik? Mennyiben lassítja vagy korlátozza az ingatlan adásvételeket?

Az önazonossági törvény keretében létrehozott elővásárlási jog célja, hogy megakadályozza az alapvetően helyi ingatlanok betelepülők által történő felvásárlását, és teret adjon a közösséghez kötődő szereplők számára a vásárlásra (a gyakorlatban ezzel várhatóan jelentősen lassítva és megnehezítve a befektetési célú ingatlan adásvételeket). Ez a jog illeti meg az önkormányzatot vagy egy, általa kijelölt többségi állami vagy önkormányzati tulajdonú gazdasági társaságot, illetve a helyi – legalább 5 éve tulajdonban álló – telekhatáros vagy más ingatlantulajdonost.

A jogosultak sorrendje a következő:

1. 1. Önkormányzat vagy kijelölt társaság
   2. Telekhatáros helyi lakos vagy helyben levő ingatlantulajdonos (legalább öt éve)
   3. Más helyi ingatlantulajdonos (legalább öt éve) – akinek az ingatlana közelebb van.

 

Amikor egy nem helyi személy vásárlási szándékát bejelenti, az elővásárlásra jogosultnak 30 napja van élni az elővásárlási jogával – ez a nyilatkozattételi 30 napos határidő jogvesztő határidővel bír, azaz, ha ez alatt nem él vele, az elővásárlási jog megszűnik. A törvény kiemeli, hogy ez a jog még a társasházban élő meglévő tulajdonostársak elővásárlási jogát is megelőzi, tehát elsőbbséget élvez.

Az, hogy az adott településeken alkalmazandó-e elővásárlási szabály, annak mik a részletes feltételei (pl.: hol, hogyan kell kifüggeszteni az adásvételi szerződést, hogyan kell igazolni az elővásárlási jog gyakorlását, több elővásárlásra jogosult joggyakorlása esetén kit illet meg az ingatlan megvásárlásának joga) minden esetben külön vizsgálandó; mely jelentősen megnehezíti az eljáró ügyvédi iroda dolgát, növeli a felelősségét és vélhetőleg növelni fogja az alkalmazott ügyvédi díjakat is.

Lakcím létesítésének korlátozása – tilalmak és feltételek

Az önkormányzatok a helyi önazonosság védelméről szóló törvényt alapul véve megtilthatják, vagy csak bizonyos feltételek mellett engedélyezhetik az új lakcím létrehozását nem helyi lakosoknak.

Fontos szabályok:

• Új építési telken épült ingatlan tulajdonosa esetében a lakcím bejelentése nem tiltható meg – ez a rendelkezés garantálja az építési beruházások biztonságát.
• A kiadott lakcímengedély három évig érvényes, ezt követően az önkormányzat felülvizsgálhatja, hogy továbbra is megfelelnek-e a feltételek.
• A rendeletek által szerint előírt feltételek lehetnek például: életvitelszerű ottlakás igazolása, helyi közösségek támogatása, , esetleg bizonyos előzetes kötelezettségek teljesítése.

 

Az önkormányzatok kezébe kerül a lehetőség, hogy konkrét szabályokat hozhatnak arra vonatkozóan, hogy valaki csak akkor kérhet bejelentett lakcímet, ha például egy előre meghatározott időt ténylegesen az adott településen lakik.

Mi az a betelepülési hozzájárulás, és mikor vethető ki?

A betelepülési hozzájárulás (köznyelvben „betelepülési adó”) olyan pénzügyi kötelezettség, amelyet az önkormányzat vethet ki a településre érkező, nem helyi személyekre, amennyiben lakcímet létesítenek vagy ingatlant szereznek.

Alapvető jellemzők:

• Kire vethető ki: csak azon természetes személyekre terjed ki, akik nem helyiek (tehát a törvény szerinti „betelepülők”). A helyi lakosokra vagy mentességet élvező személyekre nem vonatkozik.
• Mikor alkalmazható: az önkormányzat akkor dönthet a hozzájárulásról, ha a település lakossága túllép egy – rendeletben meghatározott – optimális lélekszámot. A helyi rendeletben rögzítik a hozzájárulás összegét, formáját (fix összeg vagy ingatlanra vetített százalék), valamint az igénylés módját és határidejét.
• Módosítási lehetőség: a rendeletet évente, naptári évenként legfeljebb egyszer lehet módosítani, így az önkormányzat rugalmasan reagálhat a körülmények változására.

A hozzájárulás jellege lehet egyszeri díj ingatlan adásvétele esetén, de a rendelet megengedheti akár időszakos, fenntartási díjszerű formában történő megállapítását is.

A településvédelmi törvény eszközrendszere – elővásárlási jog, lakcímlétesítési korlátozás, betelepülési hozzájárulás – által hatékony lehet a helyi önazonosság védelme a gyakorlatban, ha arányosan és jogszerűen alkalmazzák őket. A szabályok strukturáltan épülnek egymásra, biztosítva a településfejlődés felelős irányítását, ugyanakkor számtalan kérdést vetnek fel a belső migráció, a tulajdonjog és az ingatlanpiac működése kapcsán.

Kérdés esetén forduljon bizalommal kollégáinkhoz!