Ingatlan ajándékozás ügyvéd közreműködésével: teljes útmutató a biztonságos átadáshoz

Mi az ingatlan ajándékozás? – fogalom, jogi keretek, formai követelmények

Az ingatlan ajándékozási szerződés lényege, hogy ellentétben az adásvételi szerződéssel, az ajándékozó ingyenesen ruházza át a tulajdont, a megajándékozott pedig átveszi azt. Ingatlan esetén kötelező az írásbeliség, és a tulajdonjog átvezetéséhez közokirat (közjegyző) vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szükséges; enélkül a földhivatal nem jegyezibe az ingatlan tulajdonjogának változását.

Ügyvéd vagy közjegyző?

Az okiratszerkesztés és ellenjegyzés ügyvéd vagy közjegyző útján történhet. Mindkét eljárás alkalmas a földhivatali elfogadásra; a közjegyzői okirat közokirati bizonyító erőt ad, az ügyvédi ellenjegyzés pedig igazolja, hogy az okirat (szerződés) jogilag megfelel a szabályoknakés az azonosítás megtörtént.

Hogy melyiket érdemes választani? Mindkettő megfelelő a bejegyzéshez. A döntésnél érdemes a költségeket is mérlegelni: a földhivatali eljárási díj fix (helyrajzi számonként 10 600 Ft, gyorsított eljárásnál plusz 16 000 Ft), ehhez adódik hozzá az ügyvédi vagy közjegyzői díj az adott ügy bonyolultsága szerint.

Családon belüli ingatlan ajándékozás – közös vagyon, házastársi hozzájárulás, hitelezői kockázatok

Közös vagyon vs. különvagyon

Házasságban a felek főszabályként közös vagyonból gazdálkodnak; közös vagyoni körbe tartozó ingatlan ajándékozásához a másik házastárs hozzájárulása szükséges. Ha az ingatlan különvagyon (például házasságkötés előtti szerzés, öröklés vagy éppen ajándékozás útján szerzett ingatlan), az ajándékozó önállóan dönthet, de a családi otthon védelmére vonatkozó szabályok és a jóhiszeműség elve ekkor is irányadóak.

Házastársi hozzájárulás és nyilatkozatok

A későbbi jogviták elkerülése érdekében a hozzájárulásról, a házastársi minőségről és a tulajdonszerzés jogcíméről szóló nyilatkozatoknak egyértelműen szerepelniük kell az okiratban. A földhivatali bejegyzés csak bejegyzésre alkalmas okirattal lehetséges (ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okirat), amely pontosan azonosítja a feleket, az ingatlant (tulajdoni lap alapján) és a jogcímet, valamint tartalmazza a jogszabály által előírt kötelező tartalmi elemeket.

Hitelezői kockázatok (fedezetelvonás)

Ha az ajándékozási szerződés megkötése a hitelezők kielégítését veszélyezteti, a hitelező a Ptk. alapján fedezetelvonásra hivatkozva megtámadhatja az ügyletet. Ilyenkor pl. egy végrehajtási eljárásban a megajándékozottal szemben is érvényesíthető a hitelező védelme, és a jogkövetkezmény az ügylet relatív hatálytalansága lehet.

Lépésről lépésre: az ajándékozási szerződés és a földhivatali bejegyzés menete

Okiratszerkesztés

Az ingatlan ajándékozási szerződést írásba kell foglalni, és földhivatali bejegyzéshez ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyzői okirat szükséges. A szerződés pontosan azonosítja a feleket, az ingatlant (helyrajzi szám alapján), a jogcímet (ajándékozás) és tartalmazza a szükséges nyilatkozatokat (pl. házastársi hozzájárulás, tehermentesség).

Kérelem benyújtása a földhivatalhoz

A bejegyzés iránti eljárásra kérelem alapján kerül sor; a kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságnál kell benyújtani az okirattal és mellékletekkel együtt. A rendszer 2025-től fokozatosan elektronikussá válik (E-ING): az eljárás megindítás a jogi képviselő által elektronikus űrlapon, átmeneti ideig papíron is lehetséges.

Illeték- és bejelentési kötelezettség

Az ingatlan ajándékozásáról – még ha az illetékmentes  is – bejelentést kell tenni a NAV felé; a földhivatali eljárásban benyújtott okiratok alapján a hatóság továbbítja az adatokat. Részletek: NAV információs füzet

Döntés és bejegyzés

A földhivatal a beadványt elbírálja; bejegyzés esetén a tulajdoni lapon megjelenik a megajándékozott, mint tulajdonos.

Díjak, soronkívüliség

Az általános ingatlan-nyilvántartási eljárás díja ingatlanonként 10 600 Ft; soron kívüli eljárás külön díj ellenében kérhető (tipikusan 16 000 Ft/ingatlan, több ingatlan esetén sávos).

Költségek és illetékek – ügyvédi/közjegyzői díj, eljárási díjak, illeték- és adókérdések

Földhivatali díj. Az ingatlan-nyilvántartási változásbejegyzés igazgatási szolgáltatási díja általában 10 600 Ft/ingatlan.

Ügyvédi/közjegyzői díj. Ügyvédi ellenjegyzésnél a munkadíj szabad megállapodás tárgya. Közjegyzői okiratnál a díjakat jogszabályi díjrendelet határozza meg; 2025. szeptember 1-jétől a 10/2025. (VIII. 28.) IM-rendelet módosította a díjszabást.

Illeték. Főszabály szerint az ajándékozási illeték mértéke 18%, lakhatási célú ingatlan és a hozzá kapcsolódó vagyoni értékű jog esetén 9%, de családon belüli ingatlan ajándékozás esetén egyenes ági rokonok, házastársak és testvérek között mentesség illeti meg a vagyonszerzést.
 

Tipikus kockázatok és megelőzés – érvénytelenségi okok, bizonyítás

Formai hibák

A földhivatali bejegyzés csak „bejegyzésre alkalmas” okirat alapján történik: pontos személy- és ingatlan-azonosítás, jogcím (ajándékozás), szükséges hozzájárulások/nyilatkozatok, valamint ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői közokirat. Hiány esetén a kérelmet elutasíthatják.

Érvénytelenség – semmisség vs. megtámadhatóság

A Ptk. különbséget tesz a semmisség (abszolút érvénytelenség) és a megtámadhatóság (relatív érvénytelenség) között. Akarathiba (tévedés, megtévesztés, jogellenes fenyegetés) esetén ingyenes ügyleteknél – így ajándékozásnál – a megtámadás határideje a szerződéskötéstől számított 1 év.

Hitelezői kockázat (fedezetelvonás)

Ha az ajándékozás a hitelezők (akik javára az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésre került) kielégítését veszélyezteti, a hitelező a Ptk. 6:120. § szerinti keresettel a jogügylet relatív hatálytalanságát kérheti. Ez nem „semmisíti meg” a szerződést, de a hitelezővel szemben hatálytalan lehet (azaz a megajándékozott terhére is végrehajthatja az elajándékozott ingatlant).

Bizonyítás

Tipikus bizonyítékok: az ajándékozási okirat és mellékletei, házastársi nyilatkozatok, orvosi/szociális iratok (képesség, rászorultság), tanúvallomások. Vita esetén ezekkel igazolható a felek szándéka, a formai megfelelés és a körülmények. Az ajándék visszakövetelésének (létfenntartási rászorultság stb.) törvényi alapja külön is nevesített.

Az ajándék visszakövetelése – feltételek és eljárási lépések

Rászorultság

A meglévő ajándék visszakövetelhető, ha az ajándékozónak a szerződéskötést követő változások miatt létfenntartása érdekében szüksége van rá, és a visszaadás a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti . A jogszabály rögzíti azt is, hogy a megajándékozott mentesülhet, ha a létfenntartás járadékkal vagy természetbeni tartással megfelelően biztosítható.

„Feltevés meghiúsulása” és hálátlanság

A bírói kollégiumi állásfoglalás szerint az ajándék akkor kérhető vissza feltevés meghiúsulása miatt, ha ez a feltevés kifejezetten közölt volt, vagy a másik fél számára kétséget kizáróan felismerhető. Súlyos hálátlanság esetei szintén megalapozhatják a visszakövetelést.

Határidők és bizonyítás

A feltevés meghiúsulásához kapcsolódó igény az általános elévülési időn belül érvényesíthető, de elenyészhet, ha az ajándékozó megfelelő ok nélkül huzamos ideig nem él vele. Rászorultsági alapon a visszakövetelés mindaddig érvényesíthető, amíg a veszélyeztetettség fennáll. A gyakorlatban peres úton érvényesítendő, tipikus bizonyítékok: okirat, tanúvallomás, orvosi/szociális iratok, vagyoni helyzetet igazoló dokumentumok.

Mikor nem az ajándékozás a legjobb megoldás?

Tartási vagy életjáradéki szerződés, ha ellenszolgáltatás is cél

Ha az átadó rendszeres gondozást/eltartást vagy pénzbeli járadékot vár, a tartási vagy életjáradéki szerződés illeszkedik jobban (írásbeliség, folyamatos szolgáltatás és viszontszolgáltatás). Ezek a Ptk.-ban nevesített típusok; a tartás körébe a gondozás, gyógyíttatás, ápolás, eltemettetés is beletartozhat.

Rugalmasság igénye: szerződésmódosítás

Tartási jogviszonyoknál a Ptk. kifejezetten számol módosítással (akár életjáradékká alakítással), ami élethelyzet-változásnál nagyobb mozgásteret ad, mint egy „statikus” ajándékozás.

Miért nem érdemes „színlelt” adásvételi szerződéssel leplezni az ajándékozást?

A „papíron adásvétel, valójában ajándékozás” típusú ügyletek színlelt szerződésnek minősülhetnek. A Ptk. kifejezetten kimondja: a színlelt szerződés semmis; ha más ügyletet leplez, akkor az ügyletet a leplezett szerződés szabályai szerint kell megítélni. Ez azt jelenti, hogy a „látszólagos” adásvétel érvénytelen, és az ügyletet a valós tartalma – azaz az ajándékozás – szerint bírálják el (pl. illeték, érvényességi kellékek szempontjából).

Adó- és illetékkockázat, szankciók

Ha az adásvétel valójában ajándékozás, a NAV a valós tartalom szerint minősítheti az ügyletet, és ajándékozási illetéket (illetve késedelmi pótlékot, mulasztási bírságot) állapíthat meg. Súlyosabb esetben – ha a valótlan tartalmú nyilatkozat célja az állami bevétel csökkentése – költségvetési csalás gyanúja is felmerülhet.

Polgári jogi következmények és perveszély

A semmisség miatt az ügylet joghatásai nem állnak be, és a feleknek eredeti állapotot kell(het) helyreállítaniuk; hitelezők vagy örökösök is vitathatják a konstrukciót. A Kúria és a szakirodalom következetes: a színlelés nem „formai trükk”, hanem érvénytelenségi ok, amely utóbb akár évekkel később is jogvitát generálhat.

Gyakorlati tanács

Ha az átadás ingyenes, célszerű nyíltan ajándékozási szerződést kötni (és igénybe venni az egyenes ági mentességet, ha fennáll), ha pedig ellenérték is van, akkor valós adásvételt kell rögzíteni – minden esetben a megfelelő okirati formában és bejelentésekkel.

Hogyan segít egy ügyvéd? – kockázatcsökkentés, dokumentumok, határidők és képviselet

Okiratszerkesztés és ellenjegyzés

Az ügyvéd megszerkeszti az ajándékozási szerződést, elvégzi a kötelező azonosítást, ellenőrzi a tulajdoni lapot/terheket, beszerzi a szükséges nyilatkozatokat (pl. házastársi hozzájárulás), majd ellenjegyzéssel bejegyzésre alkalmassá teszi az okiratot (Inytv.; Ptk.).

Földhivatali eljárás lebonyolítása (E-ING)

Az ügyvéd elkészíti és – amint az elektronikus ingatlan-nyilvántartás rendszere maradéktalanul működni fog – elektronikusan benyújtja a bejegyzési kérelmet a mellékletekkel együtt, követi az ügy állását, kezeli a hiánypótlásokat/soron kívüliséget, és gondoskodik a bejegyzésről.

Illeték- és adókötelezettségek egyeztetése

Az ügyvéd felhívja a figyelmet a NAV-bejelentésre, a mentességekre (pl. egyenes ági rokonok (pl. gyermek részére) az ajándékozás illetékmentes), illetve az esetleges speciális helyzetekre (pl. tartási/életjáradéki szerződés alternatívái).

Díjazás és átláthatóság

Az ügyvédi munkadíj szabad megállapodás tárgya (ügyfél- és ügyérték-, illetve összetettségfüggő), ezért célszerű írásban rögzített megbízási díjmegállapodást kötni; közjegyzői okirat választása esetén a díjszabást külön jogszabály rendezi.

Kérdés esetén forduljon bizalommal kollégáinkhoz!