Illetékkedvezmény lakásvásárlás esetén: mikor fizet kevesebbet, és mikor nem kell fizetnie?

Mi az a vagyonszerzési illeték ingatlan vásárlásakor?

A vagyonszerzési illeték olyan fizetési kötelezettség, amely visszterhes szerzésnél, vagyis ellenérték fejében történő tulajdonszerzéskor merül fel. Lakásvásárlásnál ez tipikusan akkor keletkezik, amikor valaki adásvételi szerződéssel szerez lakástulajdont vagy tulajdoni hányadot. A szabályozás alapját az illetékekről szóló törvény adja (1990. évi XCIII. törvény), a gyakorlati tudnivalókat pedig a nemzeti adó- és vámhivatal ismerteti a vagyonszerzési illeték kiszabásáról szóló tájékoztatóiban.

A gyakorlatban az okozza a legtöbb félreértést, hogy a vevők jellemzően a hitelre és az önerőre koncentrálnak, miközben az ingatlan vásárlásakor külön költségként jelentkezik az illeték. Főszabály szerint illetéket kell fizetni, de nem minden ügyletnél azonos mértékben. Az illeték alapját rendszerint a megszerzett lakás forgalmi értéke adja, vagyis nem feltétlenül kizárólag az szerepel a középpontban, hogy ha az ingatlan vételára mennyi volt a szerződésben. A NAV a vásárolt lakás forgalmi értékét megállapítja, és ehhez igazítja az illeték fizetési kötelezettséget.

Fontos azt is látni, hogy ez a szabály nem azonos az ajándékozási illeték vagy az öröklési illeték rendszerével. Az egyenes ági rokonok közötti szerzések például más megítélés alá eshetnek, és eltérő lehet az is, hogy valamely vagyoni értékű jog vagy tulajdoni hányad megszerzése után kell-e vagyonszerzési illetéket fizetni. Jelen cikk azonban kifejezetten a lakásvásárlásra, vagyis a visszterhes szerzésre koncentrál.

Mennyi a vagyonszerzési illeték mértéke, és van-e felső határa?

Lakásvásárlásnál a főszabály egyszerű: a vagyonszerzési illetéknek az általános mértéke a megszerzett ingatlan értékének 4%-a. Ez azt jelenti, hogy a fizetendő illeték összege első megközelítésben a lakás forgalmi értékétől függ. Az illeték összegének meghatározásakor tehát nemcsak az adásvételi ár, hanem az is számít, hogy a hatóság szerint mekkora az ingatlan valós forgalmi értéke.

Van ugyanakkor felső korlát is. Ingatlanonként 1 milliárd forintig 4% az illeték mértéke, az e feletti értékrész után pedig 2%-ot kell megfizetni, de az illeték összege ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet. Nagy értékű ingatlan esetén ez azért fontos, mert az illeték tárgyára alkalmazandó kulcs nem egységes a teljes értékre. Ha az ingatlan értéke kiemelkedően magas, a sávos szabály érdemi eltérést okozhat, még akkor is, ha a lakás vételára kisebb vagy nagyobb a NAV által megállapított forgalmi értéknél.

Melyek a leggyakoribb illetékkedvezmények lakásvásárlás esetén?

A gyakorlatban a két leggyakoribb könnyítés a cserepótló vétel és az első lakás megszerzéséhez kapcsolódó kedvezmény. Az első lakásvásárlók illetékkedvezménye azonban ma már meglehetősen szűk körben alkalmazható. A szabály szerint az első lakástulajdont szerzőnek akkor jár kedvezmény, ha az illetékkötelezettség keletkezésekor még nem töltötte be a 35. életévét, és az általa megszerzett, lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan teljes forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Ilyen esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-áig terjedő kedvezmény vehető igénybe.

A jelenlegi piaci viszonyok mellett ez a kedvezmény manapság elhanyagolható jelentőségű kedvezmény, hiszen a régóta létező szabályt nem alakították az aktuális forgalmi viszonyokhoz (hiszen jelenleg 15 millió forint alatti forgalmi értékű lakás nem igazán található a piacon). Ezzel együtt első lakásszerzésnél legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletfizetés is kérhető, ami enyhítheti az egyszerre esedékes terhet.

A kedvezményekkel kapcsolatban nemcsak az számít, hogy valaki jogosult-e rájuk, hanem az is, hogy a szükséges nyilatkozatok megfelelően és időben beérkezzenek a NAV-hoz. Az okiratszerkesztő ügyvéd rendszerint elektronikusan jelenti be a szerzést, de a meghatalmazásnak és a nyilatkozatoknak szerepelniük kell az ügylet dokumentumaiban. Ha ez elmarad, a kedvezmény elveszhet, és a vevőnek a teljes vagyonszerzési illetéket kell fizetni.

Mi az a cserepótló vétel, és mikor csökkentheti az illetéket?

A cserepótló vétel lényege, hogy ha a vevő lakást vásárol, és másik lakását meghatározott időn belül eladja, akkor nem minden esetben a teljes forgalmi érték után kell a vagyonszerzési illetéket megfizetni. Ilyenkor a NAV az illeték alapját főszabály szerint a vásárolt ingatlan és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete alapján határozza meg.

A kedvezmény akkor alkalmazható, ha a vevő a lakását a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül értékesíti. Ez az időzítés kulcskérdés, mert a jogalkalmazásban nem elég az, hogy később valóban sor kerül az eladásra. Ha az értékesítés a vásárlást követően történik, azt legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig jelezni kell. Másként fogalmazva: legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig kérni kell, hogy a NAV a cserepótló vétel szabályait alkalmazza.

Ez a megoldás akkor a legkedvezőbb, ha a lakás vásárlása után eladott korábbi ingatlan csak kevéssel alacsonyabb értékű, mint az újonnan megszerzett lakás. Ha a lakás korábbi eladási értéke magasabb, előfordulhat, hogy a szerzés teljes egészében mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. Gyakorlati oldalról ez azt jelenti, hogy ha a lakás, amelyet megvesznek, alacsonyabb értékű, mint az értékesített ingatlan, akkor akár egyáltalán nem kell illetéket megfizetni. A cserepótló vétel tehát közvetlenül csökkentheti a fizetendő illeték összegét.

Milyen szabályok vonatkoznak a CSOK és az Otthon Start esetére?

A családi otthonteremtési kedvezmény, a falusi CSOK és a CSOK Plusz esetében a legfontosabb tudnivaló, hogy a feltételek fennállása esetén a lakás megszerzése mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. Ilyenkor tehát jár az illetékmentesség, vagyis a vevő nem köteles vagyonszerzési illetéket fizetni. Ez a kedvezmény függetlenül az ingatlan értékétől is alkalmazható, ha a vonatkozó törvényi feltételek teljesülnek.

Az Otthon Start esetében ugyanakkor nincs önálló mentességi jogcím. Önmagában a programban való részvétel miatt nem lesz valaki illeték alól mentes, ezért minden esetben külön kell megvizsgálni, hogy fennáll-e más kedvezmény vagy mentesség. Ha nincs CSOK-hoz kapcsolódó jogosultság, és más speciális szabály sem alkalmazható, akkor a visszterhes szerzés után változatlanul 4% vagyonszerzési illetéket kell fizetni az általános szabályok szerint.

Mire érdemes figyelni illetékügyben adásvétel előtt?

Adásvétel előtt célszerű már az elején tisztázni, hogy az ügyletre a 4%-os általános szabály vonatkozik-e, vagy van olyan körülmény, amely csökkenti az illeték összegét, esetleg teljes mentességet eredményez. Különösen fontos, hogy a vevőnek van-e korábban eladott vagy rövid időn belül értékesítendő lakása, mert ez meghatározhatja az illeték kiszabását. Ugyanilyen lényeges, hogy első lakásszerzésről van-e szó, és ha igen, teljesülnek-e a törvényi feltételek.

A gyakorlatban az is sokat számít, hogy a NAV mikor és milyen adatok alapján dönt az illetékkiszabásról. Az illeték kiszabásáról szóló határozatban a hatóság rögzíti a fizetendő összeget, ezért a vevőnek már korábban át kell gondolnia, milyen kedvezményre vagy mentességre hivatkozik. Ez különösen igaz cserepótló vételnél, ahol a határidők elmulasztása miatt könnyen elveszhet a kedvezmény.

Összességében elmondható, hogy a lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan vásárlása során nem elegendő pusztán az adásvételi árra figyelni. Ha az ingatlan értéke, a korábbi eladás időpontja, a tulajdoni viszonyok vagy a támogatási forma ezt indokolja, az illeték megfizetése alól részben vagy egészben mentesülhet a vevő. Az illeték helyes megítélése ezért érdemi megtakarítást jelenthet.

GYIK

1. Kell mindig illetéket fizetni lakásvásárlás után?

Nem. Bár főszabály szerint visszterhes szerzésnél illetéket kell fizetni, bizonyos esetekben teljes mentesség vagy kedvezmény alkalmazható. Ilyen lehet például a cserepótló vétel vagy a CSOK-hoz, illetve CSOK Pluszhoz kapcsolódó illetékmentesség.

2. Mennyi a vagyonszerzési illeték általános mértéke lakásvásárlásnál?

A főszabály szerint az illeték a megszerzett ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, az e feletti részre 2% alkalmazandó, de az illeték összege ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet.

3. Mi történik, ha a vásárlás előtt vagy után eladom a korábbi lakásomat?

Ilyenkor alkalmazható lehet a cserepótló vétel. Ebben az esetben az illeték összegét nem feltétlenül a teljes megszerzett érték után kell kiszámítani, hanem a két ingatlan forgalmi értékének különbözete alapján. Ez jelentősen csökkentheti a fizetendő illetéket, sőt egyes esetekben ténylegesen illetékmentessé teheti az ügyletet.

4. Van kedvezmény első lakást vásárló fiataloknak?

Igen, de csak meghatározott feltételekkel. A 35 év alatti első lakástulajdon-szerző az egyébként fizetendő illeték 50%-ára jogosult, ha a megszerzett lakás teljes forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Emellett első lakásszerzés esetén pótlékmentes részletfizetés is kérhető.

5. Az Otthon Start automatikusan illetékmentességet ad?

Nem. Az Otthon Start önmagában nem teremt tárgyi illetékmentesség alapot, ezért mindig azt kell vizsgálni, hogy van-e más jogcím, amely alapján a vevő mentesülhet.

Fentiek alapján megállapíthatjuk, hogy a gyakorlatban különösen fontos, hogy már az adásvétel előkészítésekor, az eljáró ügyvéd számára is tisztázásra kerüljön: van-e korábban eladott vagy hamarosan értékesítendő lakás, fennállnak-e az első lakásszerzés feltételei, illetve kapcsolódik-e az ügylet olyan támogatási konstrukcióhoz, amely illetékmentességet alapozhat meg. Az is lényeges, hogy a kedvezmények és mentességek sok esetben csak megfelelő határidők és nyilatkozatok mellett érvényesíthetők.

Az illetékszabályok helyes alkalmazása érdemi megtakarítást jelenthet a vevő számára. Éppen ezért ingatlan adásvétel előtt célszerű nemcsak a vételárat, hanem az illetékfizetési következményeket is előre áttekinteni, hogy minden elérhető kedvezmény megfelelően érvényesíthető legyen.

Kérdés esetén forduljon bizalommal kollégáinkhoz!